微笑是情感沟通的语言

本刊记者  冯明文

    受美国次贷危机的影响，全球经济形势逐渐恶化，金融危机所形成的强大的冲击波及破坏力早已超越国界，成为人类在经济发展中面临的一大杀手。当政府力图通过金融手段来缓解当前经济压力的努力结果离人们的期望值仍很远时，当降息、政府救市等名词挂在嘴边已不再是人们的调侃时，对作为经济发展新引擎及金融助推器的房地产业来说，在经济规律作用下受到市场惩罚后遭遇金融危机，处境可谓是雪上加霜。过度非理性开发而形成的市场泡沫渐乱迷人眼，一片迷茫中，无助的观望成为开发商和购房者难以沟通的天然屏障，博弈成了一个最时髦的名词。同时，又是２００８年楼市最真实的写照。

    作为我市楼市，同其他城市一样，经历了几年楼市成牛市的辉煌后，自２００７年下半年开始走向低迷，不凡的开发及销售业绩也已变成明日黄花。种种迹象及相关数据表明，今年全市楼市销售成交量与２００６年、２００７年同期相比，均有不同程度的下降。除供需矛盾突出外，人们置业理性回归也是一个主要原因。国家通过一系列金融手段进行的市场调节效果初现，购房作为投资已不再是一种明智选择，而有置业愿望的购房者也因缺乏市场信心和开发商处于博弈和角力状态。在这种状况下，虽然我市楼市行情不尽如人意，但把多种因素纳入考量，与其他一些城市相比，我市楼市仍优势明显，潜力巨大，前景看好。综合起来有利因素有以下几点。

    一是我市房地产开发时间短。自１９９８年国务院颁布《关于全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》出台到２００８年的十年间，由于我市撤地设市较晚，城市建设步伐较慢，应当说，我市房地产开发只是经历了从２００２年到２００７年五年的快速发展阶段。而较低的发展起点一方面制约了房地产开发的规模，一方面又决定了我市房价从低价位逐渐上扬的价格曲线的形成。据一房地产业内人士讲，全国房价２００４年前是稳中有升，２００５年房价上扬，２００６年房价上涨，２００７年下半年则是房价疯狂。由于我市房地产起点较低，这一业内人士认为，我市房价上涨幅度不大导致房价大跌的可能性也不大，也就是说房价不会大起大落。

    二是我市是人口大市，城市化水平较低，市场潜力巨大。不按发达国家３０％～４０％城市化率来进行计算，就按１０％这一保守数字比例来计算，我市８００多万的人口也应有８０多万的城市人口，相对于我市市区现有人口，仍有较大的市场开发潜力，所以较多房地产业内人士都对我市房地产开发前景持乐观态度。

    三是由于我市城市框架小，所以就对城市建设规模提出了更高的要求，这就为我市房地产开发提供了良好契机。同时，也为我市房地产开发拓展了更大的发展空间，特别是今年市政府提出的打造两县两区一体化的战略构想，更是使我市房地产开发活力增强、后劲更足，犹如一次实质性的“救市”，对开发商及置业者重树市场信心均大有好处。

    市场是把双刃剑。以房地产行业为例，它可以给你带来暴利的同时又让你感受到暴利过后市场对你的惩罚，以楼市和股市为代表的某些经济领域引发的金融危机就是最有力的证明。从某种意义上说，金融危机其实就是泡沫经济危机，就是某些领域金融操作失策或利润泡沫太多而引发的。结合我市楼市市场，虽利润泡沫不多，但也有以下几点值得思考。

    一是精品楼盘不多，影响力较大的楼盘不多。有些房地产开发企业还是单打独斗，没有形成市场合力，规模上不去。

    二是缺乏一种能够激活博弈状态下的市场营销手段。

    三是市外楼盘冲击我市房地产市场，欲在我市寻找市场切入点，将会对我市楼市市场造成一定的冲击。

博弈并不可怕。博弈其实就是市场能量的催化剂，博弈就是市场能量的再贮存，观望并不代表不需求不购买，它只是表达对楼市的一种观点及态度。只要我们能认清形势、充满信心、静观其变、少言多做、作出精品、树好品牌，微笑就是情感沟通的语言。