出租人能否向次承租人收取租金

晚报记者   曾继光

案情回放：原告陈某是某办公楼的所有权人，2001年6月原告将该楼二层租给了某公司，租期5年并同意其转租。2002年10月某公司将房屋转租给了被告人姜某，租期3年，被告在签订合同后3天内，就付清了三年的租金。到2003年4月某公司因经营不善，无力支付原告租金，遂与原告协商，解除了租赁合同。原告和某公司随即联合以书面形式通知姜某原告将收回房屋的经营权。某公司在办完解除租赁合同关系后就人去楼空。被告接到通知后，认为其租赁场地是原告同意转租的，且已全部付清了租赁期内的租金，现租期未满，不同意再支付租金，更不同意撤离。在协商不成的情况下，原告以侵权为由向法院起诉被告，要求支付某公司拖欠的租金及原告通知解除合同后至起诉时的租金共1.2万元，并收回房屋。

结果：由于本案原被告双方都是受害者，所以在处理案件时法官及代理律师都努力要求双方达成和解。经多次游说，双方达成和解协议。

律师评析：本案的争议焦点是原告是否有权直接向被告追讨租金、收回房屋的经营权。

首先，原告是房屋的所有权人，在房屋租赁合同中，明确允许某公司分租转租，故本案可以定为合法租赁。

其次，对于原告请求的租金应分两部分分析。1.原某公司拖欠的租金至合同解除前的租金应否由被告来付，出租人与承担租人某公司的租赁合同是否有着租赁关系，某公司与姜某的租赁合同是转租关系，二者是两种不同的法律关系。虽然转租是经原告同意的，但原告和被告并不存在直接的租赁关系，因此，原告直接向被告要求支付租金没有法律依据，更何况被告早已将租金支付给承租人某公司。2.由于转租是以承租人租赁存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系消失时，承租人的转租关系也已消失，以承租人继续主张租赁权就没有了依据。此时，次承租人继续占据租赁房屋，就构成了侵权，故应当支付相当于租金的房屋使用费。

如上所述，自承租人合法终止租赁关系时，租赁权归于消灭，租赁关系终止后，次承租人不得直接向出租人主张租赁权。被告已付清全部房租，但不能享有完全的租赁权，是由某公司提前解除合同造成的，因此，被告不能向承租人请求赔偿，出租人和承租人终止租赁合同后，有权向次承租人收回房屋。

法律链接：《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁货物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

（本案点评律师：河南一帆律师事务所律师   刘   阳）