房贷新政下提前还贷划算吗？

□         肖婷婷

9月30日，国家有关部门出台的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（即“房贷新政”），让准备贷款买房的市民心动不已。

近日，笔者从市区多家银行了解到，“房贷新政”已在执行。不少打算改善居住条件的购房者计划还清“老房贷”再办“新房贷”，从而享受首套房贷政策。笔者咨询银行工作人员了解到，尽管咨询人数近期有所增加，但并未出现大批提前还贷的客户。业内人士提醒，提前还贷要区别对待，一味追求“首套房待遇”或许并不划算。在提前还贷前，不妨考虑下列几个问题。

是否有大额贷款享受低利率优惠？

据了解，银行对不同借款者，在不同时期给予的利率优惠不同。几年前的购房者可以获得银行八五折、八折甚至七折的优惠利率，这已经属于银行贷款利率中非常优惠的了。这种情况下提前还贷的话，所享受利率优惠就没有了。

另外，公积金购房政策含有一定的福利性，一般同期的贷款利率大大低于商业银行利率。如果购房者有大额贷款享受这两种类型低利率优惠，那么最好不要提前还款。购房者贸然还完低利率贷款再贷款，即使按照首套房优惠，也很难获得之前的优惠了。

还款处于初期还是后期？

一银行工作人员告诉笔者，房贷分为等额本金和等额本息两种偿还方式。其中，等额本息每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如果等额本息还款已经到中期，此时提前还贷偿还的大多是本金，并不划算。

等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。当等额本金还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的大多还是本金，不能有效地节省利息支出。因此，想提前还贷的购房者可以考虑自己所处的还款阶段，如果还款时间不长，选择提前还贷可有效节省利息支出。如果是在还款中后期，已经偿还了大部分利息，就不适合提前还贷。

银行是否有违约罚息规定？

笔者走访我市部分银行了解到，目前，多数中小股份制银行，对提前还贷的购房者很少有额外罚息或要求支付违约金的。不过，一些大型国有银行不同程度地存在需要支付违约金的情况。部分银行会在贷款合同中列明，提前还款可能需要支付一定的违约金。有的银行则需要收实际还款额1至3个月的利息，有的银行甚至需要收取实际还款额3%的手续费。

此外，一些银行都对提前还贷有年限要求，多数期限是1年。如果购房者的贷款期限不满1年就要提前还贷，可能需要按合同约定支付一定金额的违约金。因此，提前还贷者需要向所贷款银行了解，是否会因为提前还贷造成违约。

是否有更好的投资渠道？

市区多位银行工作人员向笔者坦言，实际上，在银行贷款中，房贷算得上是利率相当低的一种贷款了。跟企业动辄上浮三四成的贷款利率相比，房贷的资金使用成本低出很多。而如今随着互联网金融的发展，居民投资理财渠道渐多，对于这部分家庭来说，选择用闲置资金进行投资获取收益，可能大于通过提前还贷节约下的利息。因此有理财头脑的人，不妨有效利用好手中资金，以钱生钱。

需注意的是，投资是有风险的，高收益伴随着高风险，对于那些理财能力弱、只追求稳定储蓄收益的家庭来说，提前还贷以节省利息仍是个不错的选择。