货币信贷政策叠加利好难掩楼市库存高企

  新华房产12月3日北京讯（记者 刘觅觅）在930房贷新政和央行降息的双重利好下，货币、信贷政策的叠加效应正逐步显现，数据显示，新房、二手住宅成交近期均有一定程度的升温。

    尽管有了政策利好，购房者首付门槛、贷款利率都有所下降，但整体库存压力依然较大。楼市经过近一年调整后，购房者也日趋理性，市场迅速回暖可能性不大。

    新房:观望心理松动 上周销量居全年之首

    “您要买房尽快考虑吧，过两天我不能保证刚才给您介绍的户型还有没有。”上周，记者探访地铁大兴生物医药基地站附近某楼盘时，销售人员这样告诉记者。据他介绍，自从“930”新政和央行降息之后，来看房的人几乎成倍增长，之前观望的客户也不再犹豫，有的选择立即出手。

    在朝阳区杨闸环岛附近某楼盘，类似的对话同样上演。一位置业顾问告诉记者，以他从业10年的经验来看，2008年、2012年每次央行降息之后，市场都会迎来成交高峰。“现在您去哪儿问，销售肯定都会告诉您尽快买，这真不是忽悠您。”在这位置业顾问看来，今年的成交高峰才刚要开始。

    统计数据似乎也说明了市场的“火热”。11月最后一周北京楼市呈现高位收官，成交量和成交面积双双大幅上涨。据亚豪机构统计数据显示，上周北京商品住宅累计成交3210套，成交面积达35.24万平方米，环比分别上涨11%、25%。在扣除保障房和自住房后，上周北京纯商品住宅累计成交2360套，环比大幅上涨54%，是2014年周度销量最高的一周，成交均价高达29652元/平方米，环比上涨10%。

    二手房:"年中一套卖不出去 年底一月能卖10套"

    这种观望心理的松动似乎也蔓延到了二手房市场。据链家地产市场研究部统计，上周北京市二手住宅共成交3651套，与上周相比增加31.5%。上周周四、周五的网签量都达到700套以上，二手住宅市场月底成交翘尾更推动了全月成交达到了年内最高值。

    “利息降了，二手房业主开始涨价了！”与冰冷的数据相比，朋友圈中置业顾问们发出的信息似乎更贴近市场。东三环外某中介的置业顾问告诉记者，“930”新政后，年中一套都卖不出去的小区，这两个月每月都能卖出去约10套。而且从11月21日央行降息之后，不少之前观望的购房者表示可以付全款购买，以免再错过良机。另有几名置业顾问表示，现在二手房市场的火热主要体现在成交量的增加，成交价格并未出现明显变化。

    业内:库存依然高企 未来政策环境较宽松

    尽管楼市信贷政策双重利好，市场重拾信心，购房者持币观望的坚冰正在被打破。但在依然高企的库存面前，业内似乎难言乐观。

    在亚豪机构副总经理任启鑫看来，近期回升的成交量并不足以改变高库存的现状。数据显示，截至11月，北京楼市库存量仍高达8.6万套，再加上楼市新增供应量，未来一段时间楼市面临的去库存压力仍然非常大，短期的高成交量并不足以支撑房价上涨，因此就算项目定位高端，预计年前仍将会采取低开入市策略，吸引成交以回笼资金。

    世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟则认为，未来12-18个月内仍将保持较宽松的政策环境。2015年有可能进一步降息。回顾此前的房地产政策周期发现，相比三到四年的紧缩时期，宽松的政策通常持续时间较短。2008和2009年实行的宽松政策由于后期房价迅速攀升、房产市场过热，仅持续了15个月。

    链家地产市场研究部张旭表示，从近一段时间开盘的项目看，开发商推盘积极性较高，预计供应量还会维持一定高位，但是如果明年市场不会充分回暖，今年的库存压力会进一步显现。