新型城镇化下 房企如何找转型出路

住建部村镇司司长李兵弟于近日举行的新型城镇化房地产金融转型大会上发言

    新常态下，楼市“白银时代”的破局之困

    即将过去的2014年，给房地产业留下了两道命题：一是中国经济整体进入“新常态”，楼市不得不挥别高利润时代，转身投入“白银时代”的冷怀抱；二是新型城镇化正步入“受到重视又在起步的一年”，很大程度上决定着新型城镇化的落地成果的房地产业，再次成为关键。

    对正处在转型中的开发商来说，最现实的发展难题恐怕是：在经济趋于下行的大背景下，如何重新定位市场，协作构筑起一个良性的错位竞争格局，在模式复制和品牌推广道路上走出属于各自的新意和出路？

    在11月29日召开的以“新型城镇化时代房地产金融如何破题”为主题的中国新型城镇化房地产金融转型创新大会上，资深房地产开发代表刘晓光，以一位在京房地产开发商的角度出发，对中国城市和小城镇化改革的发展、政策做了半个小时以上的深度解读。他重申了过去的个人观点，认为城镇化建设必须确保五方面的平衡：产业平衡、资源平衡、文化平衡、农民权利的平衡和生态平衡。“但我们不该仅仅只是延续过去的思路来谈小城镇建设”，他又提到，“未来的新型城镇化建设需要更高的制高点，更好的顶层设计，但最重要的还是要有一个能够落地具体化的设计和行动方案。”

    “融资困境”同时制约房企与地方政府

    在新型城镇化的建设中，越来越突出的问题，其实是诸多中小房企和政府机构融资极为困难成为制约其进程的重要原因。原来那种依靠地方政府、企业主导下的城镇化建设，仅靠一己之力则难以企及，越来越发困难。与此同时，在整个行业下行的周期，作为城镇化建设必不可少的力量之——很多金融机构由于自身创新性不足以及制度的缺憾，往往采取的“一听说是房地产项项目，暂时先不碰了”的保守态度。

    中国新型城镇化金融产业顶层联盟首席金融产业顾问赵一军，具有着多年地产开发、产业研究与地产投融资等领域的复合经验的，他对开发商目前的处境分析值得重视：开发商一定要转型，不转型则可能被淘汰，拿不到钱，地价飞涨，成本飞高，利润很薄，自动市场淘汰机制也会将我们的中小开发商淘汰下去。同时，他也从个人过去的操盘经验中提炼出具有理论高度的六大知识体系：第一什么是新型城镇化，也就是理论方法体系。第二开发的核心理念是客户导向，金融驱动，产业支撑，顶层设计。第三是新型城镇化项目本身的投资分析体系。第四针对新型城镇化属地项目，量身定制招商主体进入。第五新型城镇化多元化的融资体系。第六是新型城镇化的客户支持体系。

    对开发商，他幽默地赠以九个字“跟党走，走正道，傍大款”。“跟党走”是指对成为国策大趋势的新型城镇化要有明确的方向性判断，“走正道”喻示着开发商必须跟政府做“阳光交易”，而“傍大款”则再次提醒开发商资本支持对企业未来发展的重要支撑性。

    开发商如何应对新城镇化大潮的机遇和挑战？

    新型城镇化开发的核心要素，在国家发改委城市和小城镇改革发展中心总工程师沈迟看来，是经济发展。“不管是传统还是新型的城镇化……经济发展的阶段、水平、特征从根本上决定了城镇化的发展水平、特征”。

    而对房地产和金融机构的转型而言，新型城镇化带来的机遇和挑战，足以掀起另一个未知但肯定值得好好书写的时代。

    北京思源总经理丁武告诉新华网记者，在新城镇化概念下，要想把一个项目做好需考虑五点新要素：第一，模式的选择至关重要，在我们国家做土地开发有好几类，政府主导、通过土地收益做担保进行开发是其中的主流；第二，做新农村产业定位是关键，一个项目若产业定位没做好，将来很有可能发展空心、失衡；第三，在定位的基础上，还须有完整的规划，否则最后会出现大量节奏和控制浪费；第四，招商，这是一个专业化的因素，很多一级开发商和政府作对招商前置点不很重视，都是大面积土地出来之后招商，这个时候往往都晚了；第五个要点是运营，项目建成之后会有一个持续的运营过程，有二级开发商还有项目服务商，政府和一级开发商要做配套的政策规划推荐，只有这样新城才能顺利建设实施起来。

    新型城镇化是辐射波及整个中国范围的大国家战略，它将不再仅等同于过去我们所理解的简单的城镇人口比例增加和城市面积的扩张，而是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变。中央此前特别强调，新型城镇化将把重心从“土地城镇化”转移至“人口城镇化”上，民间则把新型城镇化理解成人口越来越向城市集中、医疗、教育、交通等社会资源越来越优化的过程。

    而在上一轮“土地城镇化”中曾扮演首要角色的房地产行业，在下一轮城镇化大潮中可能会被削弱其角色重要性，但无疑仍会是新城镇化这一过程的重度参与者。