房企观察录之一：北京房产市场的那些后来者

  新华房产12月25日北京讯（记者 高悬）钱钟书的《围城》里讲“外面的人想进去，里面的人却想出来。”，而首都北京历来都房企必争之地，外面的拼命挤进来，而里面的想尽办法站稳脚跟。在房企江湖里，有京派、南派、渝派和海派之别，而今无论是哪个派别的房企，都在努力地经营自己在北京的品牌形象，尤其那些非京派的房企，他们的入京之路更是如古代进京赶考一般，艰辛异常；待高中之后，惊喜异常。

    “土豪”恒大的京城部署

    提到近年入京的房企，就不得不说一下恒大。在房产圈，恒大被誉为“土豪”，其多元化的运作模式频频登上各大媒体的头条。从最早期的饮用水，到粮油食品，从太阳能光伏到婴幼儿配方奶粉，甚至还包括韩国的一家整容机构，都是恒大所涉猎的领域。去年11月，一直苦寻北京项目的恒大通过配建1.69万平米限价商品房，以及11.2万平米的自住型商品房，花费巨资51.35亿元进入了朝阳区东坝区域。

    除了朝阳区东坝地块，2013年恒大已经在北京拿到了两幅地块，不过，其超过100万平米的建筑面积主要都是做保障型房源，即作为限价商品房地块的朝阳区豆各庄地块和“限房价、竞地价”地块的昌平区沙河高教园二期地块，主要建公共租赁住房和园区安置房。

    2014年3月27日，恒大以20.5亿击败中铁建、华远以及住总等知名房企，夺得北京朝阳来广营地块。4月24日，北京土地储备中心集中推出6宗经营性用地，其中5宗位于大兴区、1宗位于海淀区，总起始价逾50亿元。恒大地产集团旗下北京正浩置业有限公司再以41.6亿元竞得北京市大兴区黄村镇0201等自住型商品房地块。

    过去恒大长期以二三线城市为主战场，甚至三四线乃至县域徘徊，如今通过建设保障房项目一举拿到了进入北京地产圈的入场券。曾经有个说法，地产商们，一线城市做品牌，二线城市做利润，三线城市做规模，如今俱往矣，数房企风流，还看一线。不过在恒大2014年中期业绩发布会上，许家印表示，公司将终结过去两年的快速拿地模式，减少在土地扩张上面的支出，将余下的钱用于多元化投资。在成功打入北京市场之后，恒大这艘企业巨舰开始了掉头转型的准备。

    南派房企花样年实现心愿

    花样年是在深圳起家的房产公司，从2012年开始，把战略发展重点放在一二线核心城市。一直以来，入京发展都是花样年的心愿，这个心愿在2012年的10月24日达成了。这一天花样年发布公告称，其全资附属公司深圳花样年于10月23日与花万里投资签订转股协议。深圳花样年购买花万里投资的全部股权，价格为7.792亿元。收购全部完成之后，深圳花样年将持有花万里投资的全部股权，而花万里投资持有北京朝阳区一土地的建设用地使用权。

    资料显示，上述地块总地盘面积为17138.4平方米，位于北京市朝阳区，毗邻北京中心商业区，规划为商业、办公室及停车用途。其中，作商业用途的土地使用权将于2044年8月30日届满，而朝阳区土地作办公及地下车库用途的土地使用权则于2054年8月30日届满。

    进入北京发展综合体，对于花样年而言具有重要里程碑意义。纵观花样年发展的过程，其城市综合体的业绩贡献在花样年全年业绩占比已是非常之大，其中出售的经营模式功不可没。目前花样年城市综合体售卖和自持物业的比例大概是8：2，实现了现金流基本平衡。花样年集团总裁潘军就曾表示，现在花样年的城市综合体仍将主要以出售为主，虽然还是希望自持物业能够越来越多，但整体速度将取决于集团金融平台的发展速度。

    鑫苑布局北京之路

    鑫苑是亚太第一家在美国纽交所上市的中国房地产集团，开创了中国企业在美国购买土地，独立开发住宅项目的先河，同时也积累了丰富的海外开发经验。鑫苑执行董事兼CEO王信琦曾说过：“中国的城镇化不是农民简单市民化，只有具备一定规模并有产业支撑的城市才能形成相对繁荣的第三产业，从而具备大城市的吸附力，才能形成有效的需求。因此，鑫苑的选择是重点进入一线城市以及具备区域中心规模的二线城市。”

    在此战略布局的基础上，2012年9月29日，北京鑫苑万众置业有限公司以10.3亿元、配建10500平米保障房的条件拿下大兴区生物医药基地东配套区4号地住宅混合公建、机动车停车场库、邮政设施用地项目，溢价率为41.1%。当时鑫苑置地对此地是志在必得，竞价环节的竞争到最后主要在万科住总联合体与鑫苑置业之间展开，两家经过十几轮的竞价后，到达地块最高限价。接下来的配建保障房竞争环节，两家企业继续展开激烈竞争，万科住总联合体气势逼人，鑫苑置业则毫不相让，最终以配建10500平米保障房的条件胜出。

    而后在此地建设的项目为鑫苑鑫都汇，已于2014年8月开盘，为鑫苑进入北京的首个项目。

    外来的和尚会念经，这句话放在房产市场是否成立？其实开放的市场，才能带来良性的竞争。龙湖的园林、万科的物业、星河湾的综合服务都给首都人民带来了生活品质的提升。南景可以北移，户型可以90多平方做成小三居，服务质量是“伴随一生”，外来的房企历尽千辛万苦方才进入北京市场，他们除了用尽力气，还更加用心，外来房企和京派房企在互相竞争的过程中，融汇、贯通，最终将促进城市建设显著提高。