宁房深度:南京万科的那些\"事业合伙人\"们

　　新华房产1月12日南京讯（记者 王鑫）1月9日，来自于万科集团南京公司不同部门的部分基层、中层、高层员工济济一堂于会议室内。

　　与其说是开会，倒不如理解为一场竞聘，聘的是2014年万科新拿下的G78、G83两个项目的操盘人，竞争者是将参与跟投的数十位万科职工自己组成的三个团队。

万科“事业合伙人”项目营销方案竞聘会（图片来源于网络）

　　他们中有规划设计师、有土建工程师，有成本部的“老大”，也有营销部的“小兵”。

　　用南京万科的一位负责人的话来说，“谁有能力谁上，（竞聘的）三个团队分别有各自不同的经营模式，由跟股人投票表决由谁来操盘。”

　　因为，他们都是万科的“事业合伙人”。然而在南京，还有一类万科的“事业合伙人”，他们只出钱，不出力，虽然拥有一定的项目股权，但实际上并无任何的控制权。

　　三个人的监督委员会

　　据新华房产记者了解，万科南京公司的许多基层员工，去年都加入到了“事业合伙人”计划中。其中，不少合伙人并没有直接参与到项目的开发中，但即便如此，他们依然关心着楼盘每一步的进展。

　　谈及当初跟股的心态，一位万科内部人士告诉记者，一方面“觉得都是大家自己做的事情”，出一份力也是应该的；另一方面，公司“给我们测算的收益还不错，高于市面上的理财产品，多少还是可以挣一点的。”

　　不过，基于对A股股票客体身份的考虑，为了规避股价可能出现的波动给非高管雇员带来的潜在风险，万科为非公司或地方公司高管的员工参与合伙人计划设置了上限，即最多只能购买一定金额。

　　南京基层员工的上限为1%。

　　尽管只占有1%的项目，但每一位“合伙人”几乎无事不晓，“我们有一个QQ群，（合伙）项目的大事小事都会在群里面征集意见，并以此获得反馈。”

　　负责征集反馈意见，并全程跟踪项目进展的是运营监督委员会，在南京万科，这个委员会由三人组成，由全体合伙人公投选出，不过，其中无一为南京公司的核心管理人。

　　有了“裁判员”，“运动员”当然也得“合伙人”们一起选。

　　G78项目吸引了由三个不同的“合伙人”组建的管理团队，给出了三套不同的经营模式，最终说了算的不是公司一把手，而是跟股人的投票表决。

　　在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，“事业合伙人”的主要目的就是稳定团队、激励团队，进一步建立和完善职业经理人制度。

　　只不过，这是一种具有万科特色的制度，且并非每一家房地产企业所能复制或模仿的。

　　一群人的风险投资路

　　投票决定项目团队后，项目就要开始运作了，项目开盘后，将会根据资金流情况分期返本和分红。但与此同时，项目开发中的风险亦如影随形，“合伙人”们要与自己所贡献的公司共同承担。

　　然而，还有一帮人，他们与万科集团并无连带关系，单纯冲着企业的品牌，想通过手头上充裕的资金，获取更多的财富，他们也成为或意向成为了万科的“事业合伙人”。

　　王莉（化名）是南京某财富机构的会员，去年4月份，其理财顾问向她推荐了一款产品，并非高额的收益率吸引了她，而是“万科”二字令其注目。

　　这是一个项目融资产品，外壳是万科在南京溧水的项目，开发商底价11亿拿地，包括2幅纯住宅用地，3幅商住混合用地，总面积21.9万平方米，成交楼面地价2092元/平方米。

　　根据投资计划，机构投资人和个人投资人共同募集规模约为6.62亿元的主基金，通过财富中心和万科共同成立的公司作为基金管理人出资6.4亿元，持有万科南京溧水项目50%股权，南京万科将同样出资6.4亿元持有溧水项目剩余50%股权。

　　“当时给到的预期是，项目按照精装交付开盘能卖到7600元/平方米就可保本，卖到8600元/平方米以上，收益率即可达到13.8%。”王莉告诉记者。

　　不过，由于起步价高达300万，经过再三的风险评估，她最终并没有出手。

　　据了解，万科溧水项目万科城（备案名：滨水花园棕榈苑 ）于12月28日首开，开发商拿出了入网631套房源中的316套销售。

　　“宁房数据”统计，截止到1月12日，该盘已入网成交、认购房源累计达216套，去化率68.35%，万科揽金1.83亿元。

　　不过，新华房产记者注意到，目前，万科城所有成交房源的均价为7944.7元/平方米，尽管已超过保本的测算，但与当时的预期仍存有一定的差距。（完）