不动产登记撞上降息 大部分城市应该出手买房

2月份的全国百城房价不出意料地继续下跌，在《不动产登记暂行条例》开始正式实施后，房价的波动更加受到业界关注。百城房价数据显示，2月份，全国100个城市住宅平均价格为每平方米10539元，环比下跌0.24%，同比下跌3.84%。从去年5月份出现首次环比下跌后，这是第9个月下跌。与上月相比，100个城市中，有39个城市上涨，61个城市下跌，上涨的城市数量比上月减少5个。

四个一线城市中，北京和广州环比分别下跌了0.47%和0.10%，上海和深圳则分别上涨了0.05%和0.18%。对此，春节期间房企新盘推广和价格调整意愿不足，百城住宅均价整体呈现稳中略降的趋势。

同比方面，百城住宅价格比去年2月下跌3.84%，跌幅比上月扩大了0.75个百分点。100个城市中，有13个城市住宅价格同比上涨，87个城市住宅价格同比下跌，上涨城市个数比上月减少5个。其中，厦门、保定涨幅在10%以上，桂林、三亚等13个城市跌幅已经达到10%-20%。

一方面，2月份的数据显示中国楼市的寒冬还在持续，另一方面，央行最新宣布再次降息。春天来了，楼市还会不会迎来“小阳春”呢?

2月份百城房价双跌的主要原因是春节因素么?

杨红旭：房价还在跌，百城指数在1月份的时候，曾经出现过环比由跌转涨，但这是个假象，因为看全国的大势，尤其看统计局的一系列的城市数据，1月并没有实现环比由跌到涨，跌的城市数量依然大于涨的城市数量的，所以这个数据可能是一个昙花一现式的误导。到了2月份的时候重新变成了环比下跌，也就是说从目前证明了，房价看大势还在跌的，但跌幅在收窄，朝着由跌到不跌，到涨这个方向在前进，只不过前进当中有一些波动。

另外一些因素，因为今年的春节在2月比较晚，所以2月19号节前，是在2月份的中间，对于2月份的成交量影响比较大，我们看一下跟踪到30个城市的成交量数据是2月份相比1月份环比跌了50%，这个跌幅还是蛮大的，所以2月份的春节因素特别明显，导致量跌的比较明显，价格也出现了一些盘整或者说相比1月份额略有走弱这个态势，所以说是一个统计方式和春节因素双重影响。

房价回落和近期开始正式实施的《不动产登记暂行条例》有没有一定关系?

杨红旭：这个因素还是对人们的预期产生了一些影响，因为很多人对这个新生事物比较担心和担忧，认为它就是要压制房价了，这个可能有一些误解，但是因为人们的心理预期形成了，所以说它会使部分人在买房方面会有一些犹豫。这个政策我认为随着时间的推移会有些淡化，比如3月1号已经过去了，之后比3月1号之前的两个礼拜，一个礼拜的影响可能就趋于淡化，但是如果要看一年、两年，我认为不动产登记包括后续的房产税，还会对市场形成一些所谓的负面的压制作用，这个影响还会存在。

那么这个条例在公布之后，从长期来看，能不能影响房地产在投资领域的价值和地位?

杨红旭：多少会有一些影响，因为之前我们没有搞住房信息联网和房产税，以后一年到半年的时间，住房信息联网，包括房产税都会渐次推出，这样会对中国楼市的投资投机需求有一个中长期的压制，这个确实存在。但是，即便房产税出来，也不会影响房价大幅度的波动，因为像欧美国家，包括香港、台湾都有类似的税收，香港房价还不是一直连涨了好多年，所以这个因素是一个长期制度建设，在这个制度设立的初期影响比较明显，但是制度设立之后影响会有淡化。

您谈的是房产税还是房地产税?

杨红旭：房地产税立法国家正在推进，这个立法其中包含了持有环节的房产税，可能这个名字会有一些变化，但是持有环节的税种要新增，这个是整个税收体系当中新增的一块，这个是不变的，房地产税的立法可能是一个综合的，不仅包括持有税，可能还包括交易开发环节的税可能会有一个归并。

也就是说不管叫什么名称，在持有房地产方向上加税这是一个进行时?

杨红旭：这个是必然的趋势，如果它要进行立法，它未来几年之内必须会出台这样一个立法，这个立法当中就包括了在持有环节征这样一个税，这是必须的。

持有征税大家关注是更多的细节，比如税基、税利征收的方式，这些细节您有什么观点?

杨红旭：当然很多人很担心，我看很多中介也说好像是人们担心说以后这个税率会比较高，比如按照房价总额1%到3%每年都征。

这个总额怎么来算?是现在的市价，还是购买价?

杨红旭：未来一个是评估价，一个是市价，目前来看重庆、上海都在征，它们按照当时买房的价格，因为对房屋的价值每年都要评估，这个需要评估技术和评估力量的。现在很多人担心税负，其实没有必要这么担心，第一，它会设立一个免征的条件，比如第一套房子自住的可能会免征，第二是税基不可能是2%、3%，现在上海、重庆的税率都是在百分之零点几。按国外的话，美国确实是1%到3%之间，但是它有很多减税的条件，很多人不是完全按照2%、3%征的，所以我估计按照中国的情况，即便是第二套、第三套，符合条件必须征，超过1%的可能性也不是很大，这是总体上来看。

关于征税的方式，是每月自己报税，还是到交易环节一次性补税?

杨红旭：报税，因为它是一个持有税，持有税是每年都要征的，按照重庆上海的条例，它是明年都需要居民征的，如果居民不交，重庆的规定特别厉害，甚至要从你的银行卡里扣帐，甚至阻止你出国，所以我估计税务部门可能会有些限制或者措施保证每年必须要交。

我们从房价的趋势再来看一下，周末的降息对于房地产的影响怎么来体现?

杨红旭：这个肯定是一个利好，任何一次货币宽松的进程，都会促使资产价格往上走，而这次降息只是我们本轮大周期降息的一个步骤，最早是2012年6月份开始降，到现在是第四轮降息，我认为2015年可能还有一到两次降息。这样一个货币的宽松的进程目前走了一个中段，下半彻会继续放宽松，这样的话，对房价是一个正面的促进，尤其对于一二线城市，库存压力没有那么大，只要是货币宽松，信贷宽松，就会使需求释放进而使房价由跌转涨。

除了货币政策之外，各地以及中央的这些楼市的政策会不会继续偏暖，继续宽松?目前这个时间点，适不适合投资人包括住房人出房?

杨红旭：房地产政策今年基调还是稳中有松的，地方救市还会适当加码，中央政策是稳中有松，包括住建部也在安排停止新建一些安置房，转而去收购存量房，这些动作都是积极去库存，政策面还是在吹暖风，这个是有利于房价实现由跌转涨，确实是部分的三四线城市库存压力依然比较大，这个逆转可能还是比较大，但是一线现在已经开始逆转了，房价基本总体上已经翻红了。

从一线来看的话，无论是投资还是自住，您认为现在适合出手吗?

杨红旭：其实除了少数个别城市库存压力特别大还在跌，大部分城市只要自住现在都应该买房子。一线城市因为市场弹性比较大，一旦市场复苏之后房价涨幅会比较明显一些，所以现在一线城市除了自住，也可以适度考虑一下投资需求，当然要把心态放平和，把预期放平，因为不可能一年涨30%，50%，类似2007、2009、2013年京沪有些城市是出现年度30%以上的涨幅。