北京住宅库存超8万套压力不减 开发商盼政策松绑

　　据亚豪机构统计,通州的新盘库存量达到1.97万套。短期内房价快速上涨有压力。新京报记者　侯少卿　摄

　　【压力篇】

　　北京楼市2月成交不佳,但业界普遍认为这是春节等季节性因素。3月,“两会”上提及“稳定住房消费”、加上央行降准降息,让不少开发商信心满满地认为今年楼市将不会遭遇“倒春寒”,3月楼市成交将稳步上涨,无论成交量还是成交价格都将在4月迎来一个全面爆发,从而使得楼市摆脱一年多的低迷,完成“逆袭”。

　　楼市的“龙抬头”会成真吗?

　　纯住宅库存量超8万套

　　北京市住建委数据显示,截至3月17日,北京可售期房和未签约现房住宅总共为81114套。北京中原研究总监张大伟表示,8.1万套的库存量已经是自2014年9月以来的最低。

　　不过,如果把市面上众多在售的商住产品(公寓、loft)等计算在内,据亚豪机构的数字显示,北京市的新盘库存量(已领证未签约,不包含商业和保障房)高达108265套,总面积超过1320万平方米。

　　从这个数字来看,北京楼市的去库存压力并不小,其中库存量最大的是通州区(超过1.9万套),第二是大兴区(超过1.7万套),房山区也超过了1.2万套。

　　而据亚豪机构统计,截至3月15日,3月北京仅有4个新盘入市。业内人士预计,受“两会”影响推迟入市的楼盘将在月内集中入市,预计3月底将迎来一波供应小高峰,房价是稳还是涨成为关注的焦点。

　　开发商盼政策松绑以“减压”

　　“开发商肯定会快速涨价。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云锋说,从房企方面来看,一方面是各楼盘今年的销售任务比去年只多不少,另一方面是业内普遍判断今年楼市会回暖,尤其是或出于经济下行的压力,一些利好楼市的政策或将在短期内推出。

　　“楼市量价复苏的幅度取决于政策支持的力度和广度。”世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟也认为,进入3月份,各地新一轮的楼市刺激行动已密集开始酝酿甚至出台了。

　　中原北京研究总监张大伟则表示,目前楼市正处于一个临界点,从过去经验看,4月份如果某个区域(如通州、大兴)出现一个项目率先坚持涨价,那么很快该区域的项目、相邻区域也会借机涨价,形成“普涨”局面。

　　但也有业内人士表示,虽然有降息、公积金贷款放宽等利好,但今年北京预计还有约4万套的自住房入市,开发商的压力并不小。

　　■　典型区域

　　通州:存量近2万套　住宅优惠多

　　据亚豪机构统计,通州的新盘库存量达到1.97万套。在采访中,通州的住宅开发商认为,近年来通州住宅用地较少,一直在卖库存产品,区域的房价并没有出现暴涨,住宅销售压力较小;而通州综合体开发商则认为作为首都副中心,新入市产品的硬件标准较好,政策也有利好。不过记者发现,优惠让利仍然是通州楼市的主流。

　　“一二月份合生滨江帝景的销量占到整个通州核心区的80%。”合生创展华北区营销总监刘芸岐表示,由于项目只剩下400多套房,未来将小幅涨价,滨江帝景的楼王产品售价将在2.7万-2.8万元/平方米之间。

　　虽然喊“要涨价”,不过滨江帝景目前仍在优惠促销中。项目精装修交付,现在交6万元可参加团购,均价为2.3万元/平方米。而记者去年探访项目时,售价还在2.7万元/平方米左右。刘芸岐也承认,项目销售较好是因为定价相比其他项目有吸引力。

　　区域另一个大盘华业东方玫瑰由于靠近地铁临河里站,售价一直较稳定,近期推出精装房的打折优惠,90-130平方米的两居、三居,折后均价约为23500元/平米。记者从北京市住建委官网的网签数据看到,3月2日-8日网签了14套,仅次于区域内的自住房项目富力惠兰美居。

　　值得一提的是,通州还有众多综合体项目将入市。亚豪机构总监郭毅介绍,这几年通州新入市土地多数是商业金融和多功能用地,尤其是运河核心区,预计总建筑面积达到366万平方米。据了解,运河板块的综合体项目绿地中央广场、保利大都汇都将在近期入市,已经开始了蓄客。

　　“如果是投资买房的,需要谨慎些,开发商不会把房源一窝蜂都推出来,但库存上对各家当然都有一些压力。”通州一个楼盘的营销总监透露,通州有首都副中心、环球影城等利好,长远发展看好,但短期内供应量也偏大,连接城区道路的交通也有待完善,这些都意味着其房价在短期内快速上涨有压力。

　　大兴:库存超1.7万套　同质竞争激烈

　　据亚豪机构的数据,大兴(含亦庄)的新建商品房库存超过了1.73万套,总面积达到196万平方米。记者在采访中发现,除了亦庄的供应较多外,大兴其他板块如旧宫、黄村、天宫院的开发商都表示,大兴楼市的商品住宅供应其实并不大,定价也较为合理,对今年的市场较有信心。

　　目前,大兴售价较低的新盘是位于南六环外天宫院的北京金科天籁城,为自住房,均价约为15000元/平方米;价格较低的商住类新盘是南六环外、距离地铁还有一定距离的loft项目北京城建·北京密码,精装修,成交均价约17000元/平方米;在地铁4号线天宫院站附近,将于3月推出新房源的保利春天里(70年住宅),报价在23000元/平方米左右。

　　据了解,从3月底开始,大兴将有多个期房住宅项目入市,比如位于南四环的中冶·德贤公馆、位于4号线枣庄站的中建国际港项目、位于地铁亦庄线经海路站的万泽·经海广场等,不过多数开发商都表示售价未定,要“随行就市”。

　　“这次开盘均价可能在4.2万元/平方米。”中冶·德贤公馆项目的销售人员表示,项目主打三四居,精装修,去年10月首次开盘时面临着较大的市场压力,成交均价仅为4万元/平方米出头。

　　曾经“日光”的中建国际港,近期将要推出三期的45-90平方米的一至三居房源。由于项目紧邻地铁,户型较小,加上枣园的商业配套较为成熟,业内预计其售价将在3万元/平方米左右。

　　“大兴的同质竞争产品太多。”中原北京研究总监张大伟表示,这使得大兴虽然有第二机场的利好,但短期来看价格很难涨,尤其是亦庄板块。

　　“2013年-2014年,亦庄的土地供应太密集,使得项目扎堆入市,我们看到区域的价格出现了上涨,但一些项目现在面临着较大压力。”亚豪机构研究总监郭毅如是说。

　　本版数据来源:北京市住建委官网、亚豪机构。注:1、存量指已领证未签约;2、新建商品住宅包括别墅、loft、自住房等,不含商业、不含保障房 （记者 自曾晖 实习生 刘智禹）