国内首只公募REITs发行

人民网北京6月26日电 （章斐然）国内首只公募REITs基金——鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金（下简称“鹏华前海万科REITs”）今日发行。我国金融市场历经12年的酝酿终于填补了公募REITs这一重要资产类型的空白，迈出了探索资产证券化的重要一步。

REIT是房地产信托凭证（Real Estate Investment Trust）的英文缩写，通俗地说是将投资者的资金交由投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益的绝大部分按比例分配给投资者的产品，具有收入稳定、高分红、高流动性等特点，在成熟市场长期被视为除股票、债券、现金之外的第四类资产。

以鹏华基金此次发行的前海万科RETIs为例，其是将不高于基金总资产的50%投资于目标公司的股权，获取深圳万科前海企业公馆项目的租金收益；还将以不低于50%的基金资产投资于股票、债券等；每年基金将可供分配利润的90%以上用于分红。换句话说，投资者通过购买公募基金的方式就可以用“攒份子”的方式成为房东，获得租金收益。

“以公募REITs为代表的创新体现了金融要为实体经济服务的本质。”深圳市前海金融控股有限公司董事长李强表示。

据悉，鹏华前海万科REITs此次计划募集30亿元，其中部分资产将用于获取深圳万科前海企业公馆项目未来8年的租金收益权。而前海企业公馆是前海管理局及其平台公司——前海金控通过BOT方式，由万科投入建造的高档写字楼。“境外的市场经验证明，REITs作为一个市场化的融资工具，通过收购建成物业或合作经营等创新模式，能够盘活存量资产，加快建设资金的流转速度，从而促进整个房地产行业的长期稳定发展。REITs在国内以公募的形式推出，为前海企业提供了一个公开、健康、透明、高效的融资渠道。”深交所副总经理林凡说。

“特区中的特区”成就首发先行

尽管市场对公募REITs产品的关注和呼声由来已久，然而此次得以在深圳前海率先落地不可不谓是得益于这个“特区中的特区”的政策优势。

事实上，早在2003年，深交所就有过对REITs产品的梳理和报告，市场也在私募基金领域有过“准REITs产品”的实践，但由于制度层面仍有待补充，市场一度遵从“制度先落地再推产品”的想法，使得公募REITs的推出一再延后。

直到去年2月，证监会主席肖钢到前海调研，明确支持前海试点REITs等金融创新；随后的10月，证监会发布关于《关于支持深圳资本市场领域改革创新发展的若干措施》。在此基础上，公募REITs正式转向“产品项目先行”，鹏华基金与前海管理局、深圳证监局此前的一系列可行性调研和研究也随即进入落地阶段。

前海管理局副局长田敏指出，公募REITs这一重大创新的落地，有力诠释了前海作为国家金融改革创新试验田的突出作用。

单兵突进后有待制度层面完善

鹏华前海万科REITs在监管层允许下，在当前制度层面仍有不完善的情况下先试先行，引得不少金融机构询问下一步复制推出REITs产品的可能。多位业内人士认为，大规模推出REITs产品仍有待制度进一步明确和完善REITs基金税费征收、交易环节费用、投资结构等问题。

深圳万科财务与内控管理部总经理陈杰指出，在现行税制没有减免优惠的情况下，REITs基金面临双重税费的负担。以此次发行的鹏华前海万科REITs为例，其持有的目标公司本身需要为所获利润缴纳所得税，而基金资产拿到目标公司出让的利润后，其持有人亦要缴纳所得税。但目前，我国对个人基金投资者暂不征收个人所得税。

此外，亦有多位业内人士提出对下一步制度完善方向的建议，如在现行基金投资法律框架下探索REITs基金公司化运作、明确基金纳税主体等。

李强表示，下一步前海金控将充分发挥先行先试政策优势和综合金融服务的平台优势，在推进个案试点的基础上，积极探索、总结，形成可复制、可推广的经验模式，如果条件成熟，还计划以公租房这类标的物来开展更多的REITs试点。