楼市上行趋势没有发生变化

     国庆过后，报道各地楼市动态的新闻颇多，从中可以窥察市场风向。近几年全国楼市区域分化，强弱有异也属正常。但同样是报道一个城市，比如北京，有新闻说降温的，有新闻说上涨的，这就难免让人一头雾水了。

    很多新闻说，国庆长假期间，某某城市住宅成交清淡，相比8月、9月同期大幅下滑。这种说法具有很强的误导性。长假期间，很多人出游，没心思看房买房，而且部分城市的房地产登记系统在部分长假时段关闭。这种情况下，长假期间的交易数据是失真的。可以拿这样的数据跟往年国庆期间数据相比，但不能与上月同期进行比较。

    通过数据看清市场，并非易事，即便是业内人士，不懂数据内涵和数据之间内在联系的，数量甚众。至于普通民众，就更不必奢求了。简单的选择是关注靠谱机构和靠谱专家的观点即可。

    就当前市场所处的房地产短周期的阶段而言，住宅成交量的重要性已较半年之前弱化，同比和环比的重要性更是明显下降，成交量只要不是连续明显下滑，就不必担心。此时，房价的重要性上升。而到了明年二三季度，则必须重新高度关注成交量，那时它将决定房价何时变向。

    长假时间短，且非常态，期间成交数据不宜作为判断市场的主要依据，前溯几个月会更靠谱些。从全国来看，前8个月商品房成交面积同比增幅扩大至7.2%，回暖进程继续。从易居研究院跟踪的30个典型城市来看，9月总体商品住宅成交面积环比8月增长3%，同比去年9月增长29%。虽然环比8月增幅不大，但9月成交量处于本轮反弹的高区，这个高区包含去年10月至12月、今年5月至9月，成交量只要保持在这个区间，市场上行的方向就没有发生变化。

    此时，在成交量处于高区的情况之下（安全区间），应重点关注房价。从全国来看，前8个月商品房成交均价同比涨幅持续扩大至7.6%，回暖态势依旧。从70城房价指数来看，8月份房价环比上涨城市数量过半，房价平均涨幅自今年5月上拐之后，保持上涨态势。

    至于影响楼市成交量与价格走势的外部因素，一方面，房地产政策继续宽松，9月30日下调首套房贷首付比例至25%的新政，表明中央支持住宅市场的力度进一步加大。另一方面，货币政策同样继续宽松，尤其是美国加息进程再次延后，甚至可能推迟至明年，有助于我国流动性保持宽裕，有利于楼市继续回暖。

    总而言之，国庆期间，全国楼市并无变化。在此形势之下，“银十”可期，预计四季度全国市场总体继续上行，预计2016年下半年或2017年，市场会再度出现短周期性质的降温。至于区域市场的分化，是另外一个话题，比如广大三四线城市确实复苏乏力，但也有所改善。在把握全国大局的前提之下，关注区域市场，才是正道。□杨红旭