5月房价涨幅趋缓应该怎么看

　　牛思远

　　投资时评

　　房价走势始终是个牵动人心的问题。在经历一波火爆之后，当前的房价开始显露出了一丝疲态。

　　6月18日，国家统计局最新发布的数据显示，5月份中国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有60个和49个，同比上涨的城市则分别为50个。尽管房价上涨仍是主流，此前生猛的涨势却开始发生了变化。

　　5月房价环比上涨的城市数量，分别比上月减少5个和2个。而在房价环比上涨的城市中，新建商品住宅和二手住宅涨幅比上月收窄的城市分别达到36个和25个，分别比上月增加15个和5个。同时，不管是涨幅在1%以上的城市数量，还是最高涨幅，都较上月有所回落。

　　在国家统计局的官方解读中，已经明确提出：5月中国房价总体涨势放缓。不过，没有人买房会去买全国的房子，也没有人卖房会按着全国平均价格来卖。对于个体购房者而言，更具参考意义的其实是不同城市之间的差异。

　　5月的数据中，城市间的分化值得注意。例如，虽然一、二、三线城市房价环比涨幅均比上月有所收窄，但收窄的幅度差异明显。一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅，分别比上月收窄0.8和0.7个百分点，而二、三线城市则均分别比上月收窄0.2和0.1个百分点。

　　数倍的差距，足以说明一线城市的涨幅放缓幅度远较二三线城市要大。而如果看同比数据，这种分化就更明显了。5月一线城市一手房和二手房价格首次出现同比涨幅“双收窄”的同时，二三线城市的房价同比涨幅仍在继续扩大。

　　所谓风水轮流转，市场自有其规律。

　　一场马拉松比赛，在大家实力相差不大的情况下，前半段跑得快的，后半段自然要歇一歇，回口气；之前不着急冲刺的，现在后劲当然更足一点。

　　对比来看，5月一线城市和二三线城市间的分化趋势，与一季度表现截然相反。二三线城市正在接过房价上涨的“接力棒”，此前房价涨势最为凶猛的一线城市则落在了后头。

　　这种“排位对调”的变化，也发生在4个一线城市之间。一线城市中，此前涨幅平稳一直“垫底”的广州，5月房价涨幅居于一线城市首位，环比上涨2.7%。此前涨幅超过广州但逊于沪深的北京，5月房价环比上涨2.4%位居第二。

　　而此前房价涨幅领跑全国的上海和深圳，则在当地政府出手收紧调控后明显降温。上海5月新建商品住宅环比涨幅为2.3%，深圳涨幅为0.5%，均较前期大幅收窄，在一线城市中涨幅分列三四名。

　　但这种分化，前提还是“选手”的实力处在一个水平线上。如果是长跑健将和爱好者比赛，前半段的快慢便不再是判断后半段表现的依据了。这个道理应用在房价上，便是一线城市和二三线城市房价谁的后劲更足的问题。

　　经济学常识告诉我们，房价实际上是多种因素共同决定的结果，但决定价格最根本的因素还是供需关系。一个公认的观点是，中国楼市在经历了遍地黄金式的繁荣之后，已经进入了“白银时代”。虽然随着进一步城镇化，楼市仍会有新的需求不断出现，但总体供过于求、局部供不应求已经全面取代了过去的短缺状态。

　　在这一背景下去看待房价数据，便更容易理解不同城市间房价分化的现状和趋势。

　　这种分化，首先是建立在经济发展水平基础之上的。经济发达、产业兴旺的一二线城市，吸引着更多的人口流入，也带来更多的购房需求和更强的购买能力。中长期来看，不同城市间房价的高低，基本上与这个城市的经济实力与人口规模呈高度的正相关。因此，一线城市总体高于二三线城市的住房价格绝对值，在楼市周期中首先开始复苏，房价同比涨幅远超其他城市，都是合乎市场规律的正常结果。

　　中国指数研究院6月最新发布的《2016年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究》，选取了2005—2015年连续十一年的历史数据，从宏观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三大维度出发，9个分项指标和50余个具体指标，对全国七大区域、31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的296个地级以上城市进行投资吸引力评价。

　　结果显示，4个一线城市投资吸引力位居全国前四位，南京、苏州、杭州、重庆、武汉、天津位列第5~10名。2016年排名上升的深圳、南京、苏州、杭州、青岛、郑州、合肥、宁波、佛山、东莞等城市，也恰恰与今年房价涨幅最猛的城市名单高度重合。

　　具体城市的楼市供需，也随时在发生变化。这其中，既有需求短期集中释放，或有供应突然增加所形成的阶段性供求平衡乃至供过于求；也有降息降准等货币政策、增加贷款首付比例等信贷政策带来的实际购买力上升；还有限购与否、税费增减、入户松紧等行政措施对于需求的限制或增加。如此种种，各类因素都在影响着供需关系的变化。

　　而这些影响供需变化的因素里，政策显然是最容易观察到也最具影响力的变量。

　　今年一季度，部分一二线城市开始呈现楼市过热倾向。这些城市地方政府针对性的政策调整，也迅速在房价与成交量上体现了出来。以此来观察5月乃至全年的房价走势，最应该注意的其实不是每个城市过去的房价数字变化，而是5月9日，《人民日报》上权威人士谈当前中国经济的文章。

　　关于楼市，该权威人士这样表示：“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加杠杆‘去库存’，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”