不求“大”求“精”第一批商品房购买者开始换房

      虽然下半年关于楼市调控的风声不断加大，但屡经调控的北京楼市似乎没多少人担心房价会因此大幅下跌，相反，不少改善型的购房人担忧的却是信贷收紧可能导致购房成本进一步加大，因而都在积极寻求机会入市置业。

这部分改善型买房人除了最常见的中小户型换成大中户型以外，还有一批并不只是追求面积改善，而是为了生活环境的转换、生活品质的改善。这类不求“大”而求“精”的改善购房需求大多是2000年以后的购房人，急于通过购入新房改善生活品质。有业内人士就表示，新进入市的多个改善型楼盘像首开华润城、西山甲一号等，虽然总价已经提升到了600万-1000万元左右，但仍获得“日光”，就是因为这类高端改善需求的集中入市。

　“日光盘”已经不再稀奇，不少新盘项目开始追求“时光”

上周末，北京共有4个普通住宅项目盘入市，分别是西山甲一号、长海御墅、雲舒苑和上林溪。其中位于丰台的住宅项目西山甲一号，均价达53000元/平方米，在开盘当天334个排卡购房人分抢116套房源，结果仅两小时后就全部售罄，约1分钟售出一套房源。

此外位于房山的长海御墅销售同样火爆，160套房源售罄销售2亿元。

无独有偶，7月初开盘的首开国风美唐同样主打改善需求，价格从34000元/平方米飙升到了48000元/平方米，但240套房源仍在两个小时内全部售罄，成交额近12亿元。

还有创下今年单次开盘销售记录的首开华润城，开盘当天8小时就卖了30亿元，三百多套房源全部售罄。

值得注意的是，首开华润城并不是快销型的刚需盘，而是去年丰台成交的地王项目，仅土地的成交价就达86.25亿元，楼面价高达3.8万元/平方米。此次推出的房源均价在7万元/平方米，户型均为110平方米以上的大户型，每套价格都达到800万元左右。很难想象，这么高的均价也达到了“日光”甚至“时光”的程度。

很显然，从北京近期入市的项目来看，整体以改善类产品为主，且受到市场热烈追捧，虽然楼市面临一定的调整压力，但改善盘的价格并未出现松动。

　　越来越多买房人不“买大”“买精”

传统意义上，改善型购房最常见的就是把面积换大。如今，不光是面积上的改善，生活环境的转换、生活品质的改善也同样是改善型购房的一种。

“我们住在角门，是2005年买的房子，也是3居室，虽然面积也够用，但小区周围环境比较差，出门就是马路，所以这才卖了旧房子，想换一套更舒适的。”上周刚刚在西山甲一号订房的黄先生告诉北青报记者，有许多像他一样的购房者是怀着改善居住环境的目的换房，面积的增多倒也其次，最重要的还是生活环境的改善。“其实现在买的房子除去

公摊面积后的实际可使用面积只比原本住的房子大了十几平方米，但我们还是换房子了。主要是老小区停车很不方便，管理混乱，租客也比较多，居住环境比较杂乱。而新小区车位足够，园林优美，物业管理完善，生活安全舒适，这些都是换房原因。”

业内人士表示，相比中小户型，改善型住房的购买人群更突显自住需求。之所以要改善住房，主要有两方面的原因，一是，由于家庭成员的增加，急需扩大居住环境，以小换大，寻求改善；另一个则是，对原有的居住环境不满意，包括对所在区域、楼盘环境及配套设施等，以寻求更舒适的环境。在选择时，除了户型南北通透，保证采光、通风等舒适度化以外，尤其注重景观、地段、商业等配套资源。

北京房协秘书长陈志也表示，改善型用房不仅表现在居住面积的扩大，地段的改善、生活区域的改变、小区档次的提高等都属于改善用房的一种。当前市场中，许多改善型购房人都是2000年以后买房的，原有住房住了十几年，迫切需要一次升级换代。就像从农村到市区，从比较偏远的地段到较中心地段，从配套不太完善的区域到配套设施比较成熟的区域，从老小区到新小区等都可以叫做改善型换房，但不管从哪方面来讲，改善型购房总结一句话就是生活品质的改善。而这种品质的改善是当前的主力之一，也撑起了许多高端改善盘的销售。

贸然涨价或将面临尴尬处境

正是因为改善盘好卖了，也刺激了不少改善项目急于涨价，扩大利润。像同样是上周开盘的上林溪就出现内部分化现象，其中中小户型产品快速售罄，而部分132、153平方米大户型去化则显得较为缓慢。北青报记者翻查北京市房地产交易管理网发现，上林溪在去年3月开盘的价格尚在42000元/平方为主，仅仅一年，开盘价格的涨幅就高达55%，目前售价超过6万元/平方米。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，进入7月之后，北京普通住宅新盘价格不断上涨，7月份普通住宅市场成交均价相比年初已上涨13%，而一些普宅项目入市热销的先例也提振了市场信心。

但即便如此，地处海淀这个新盘匮乏，但购房需求旺盛的区域，上林溪大户型的开盘认购情况却未达预期，体现出了同类老项目面临的市场竞争局面。

事实上，随着海淀地王首创天阅西山即将上市，受益于“地王好邻居”的影响，上清板块的多个在售项目均上调了价格，这就包括华润萬橡府、五矿万科如园、合景映月台等，但是，这些项目的涨价是建立在产品优化和品质提升的基础之上，而非生硬拔升价格。而户型、园林都没有太大变化，主动拔高价格的项目就难免在激烈的同质化竞争中处于尴尬地位。

陈志也表示，对于价格上涨之后，刚需盘向改善盘升级，或是改善盘向高端盘升级的项目，房企提高售价、提升利润率的目标，应建立在产品品质同步提升的基础之上，一旦总价上涨的跨度过大，就会失去原有的意向购房人。任启鑫也表示，刚需客户更多地考量价格维度，而改善型和高端客群则会在地段、品质、配套等综合维度上均有所考虑，在改善型项目价格攀升至800万左右的时候，如果项目在某一方面有所缺失，只是盲目涨价就可能会带来滞销的尴尬处境。（记者 李桁）