二线城市楼市调控只是温柔一刀

    几个热点城市的调控底牌，清楚表明了地方政府的投鼠忌器和继续依赖地产业支撑经济的企图。

    近期，三大暴涨的二线城市合肥、苏州、南京都出台调控政策了。初看起来声势不小，但细看之下，这些政策十分温柔，更多是微调，很难对楼市产生根本影响。

    不妨总结一下核心条款：苏州的政策相对比较严厉，成为首个重启限购的二线城市。外地人买二套房需交1年社保。已有2套房及以上则停止贷款。

    合肥弱一些。首付款比例有了较大提高，而且采取了更多限贷措施，对开发商缴纳土地款的时间进行了约束。

    而南京新政则更加轻微。主要是稍微提高了一下首付，改变了土地出让政策，更像是面对熔断尴尬的无奈之举。

    所以，对比2011年的限购政策，这些政策只能算温柔一刀。对于这些城市的火爆局面来说，难有实质作用。

    而目前经济环境，银行利率之低和货币发行之高都远超当年，这样的市场本身就疯狂多了。几个热点城市的调控底牌，清楚表明了地方政府的投鼠忌器和继续依赖地产业支撑经济的企图。

    中央高层迄今没有任何声音，住建部约谈了几个大企业后，再无下文，仿佛一切都没发生过。这样的局面下，融资成本低、手握大把钱的地产商们自然有恃无恐，敢于放手抢地，即便国资委的约谈让国企收敛抢地行为，民企也照样会补上空缺。

    所以，我们看到了前所未有的尴尬局面，一方面地方政府调控声高，另一方面各大城市地王依旧疯狂，地价又创新高。

    虽然，采取了调控措施的几个二线城市尚未出让土地，但要判断新效应如何，看看上海就知道了。在调控政策五个月后，上海新地王在原来北京地王和深圳地王价格的7万上翻了一番达到14万，基本上和香港地价接轨了。

    而且地王在八月继续呈蔓延之势，中部除了合肥，发展不错的郑州、武汉、甚至南昌都出现了地价超过房价的现象，地王遍地开花。尤其是郑州地王价格已超过广州，达到36900元。经济不发达的中部地区产生如此高价，真有点惊心动魄。

    这样的局面何时才能终结？

    解决方法还要在供求关系上做文章。首先在需求上，去年以来的改善性需求升温，加上今年的投资性需求猛增，一直存在的刚需，三大客群在货币放水政策的背景和房价高涨的残酷现实下蜂拥而至。导致热点城市供求关系迅速逆转，加上地王刺激，房价进一步快涨，导致越涨越买的循环效应发作，局面不可收拾。

    如前所述，调控也只能挤掉一部分投资客，大多数需求还在。只能靠地方政府增加土地供应来缓解，而这也需要时间。更何况今年出让的土地多为地王，未来房价必然居高不下。到那时刚需已够不到，投资者忌惮高位风险，改善者持币而观，加上经济不振等因素，楼市整体需求萎缩，才有可能使楼市再现拐点。

    这就是市场机制的自我调整，核心是地王的曲高和寡让供需再次逆转。所以地王出现得越多，地价上涨越快，临界点的到来也就越快。

    □张百忍（地产学者）