郑州武汉等省会城市年底升级限购 促楼市再降温

最近一周来，郑州、武汉、济南三市相继出台限购升级政策。这是在今年的中央经济工作会议后，楼市热点城市再次加入限购升级的行列，部分在提高购房和贷款门槛的同时，还从土地供应端出台了一系列的政策防止地价继续飙升。

虽然自9月30日全国多个城市出台楼市调控新政后，11月全国多个热点城市房价涨幅出现下滑。但部分城市的成交量价仍在高位，这也触发了一系列城市的调控政策二次升级。在业内看来，12月份各地管控房价的力度依然在加大，这也有利于后续房地产市场交易秩序的稳定。

多个省会城市升级限购

12月26日，济南市下发通知明确：济南本市户籍家庭限购2套；外地限购1套，并且需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”12月21日晚郑州市人民政府官方网站发布的文件，引用了中央经济工作会议提出的楼市发展方向，直接地表达了其升级调控的目的。

在郑州此次公布的调控政策中，排在第一的就是“升级现有限购政策”，即在原来的限购基础上，将180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)也纳入限购范围。同时，新政策对外地人来郑买房也作出了限制，即非郑州户籍家庭在郑州购买住房时，需提供在郑州连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明。此外，新政还进一步加大了其他调控手段的运用力度，比如重申严格控制住房公积金信贷政策等。

无独有偶，同一天晚上，武汉市也发布扩大住房限购范围的通知，规定自12月22日起，武汉市新增东西湖区、江夏区、黄陂区部分区域住房限购。

“济南出台限购政策并不太意外，因为此前郑州和武汉相继出台政策后，预计部分热点城市就会积极跟进，尤其是此类省会城市。这说明中央经济工作会议的‘房子是用来住的’的表述正为各地楼市监管部门所学习，所以限购政策非常必要。而且对于房价上涨过快的城市或者此前监管下效果一般的城市，近期必须加码，预计会维持在2017年两会以后。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

控房价需要“抓典型”

正如业内人士所说，中央经济工作会议给不少城市的楼市调控政策坚定了方向。实际上，细读郑州此次楼市调控升级的政策不难发现，郑州的“控房价”绝非嘴上说说而已。

虽然全国多个楼市热点城市一而再地收紧楼市政策，但国家统计局数据显示，今年11月，武汉和郑州新建商品住宅价格环比涨幅分别为1.6%、0.5%，位列中部省份第一和第三位；11月份，济南房价环比上涨1.1%，其新房价格已连涨16个月。

因此，在郑州此次公布文件的第四条中明确表示，税务部门对定价过高、涨幅较大的房地产开发项目，应进行重点稽查。“这是近期限购限价政策中比较罕见的一种调控方式，即抓典型。这样做也是通过抓典型来防范楼盘的随意涨价。”严跃进如是说。

据《河南商报》报道，在郑州部分住宅项目，21日当晚出现了外地户籍和大户型房源购买者突击签约的情况。不过由于晚上7点多断网，导致部分购房者无法签约。有河南当地业内人士表示，抬高购房门槛或将进一步影响二手房市场成交。

供应端调控发力

值得一提的是，郑州此次公布的文件中首次提出了“市场联合管理长效机制”。业内表示，这也是积极响应当前房地产市场长效机制的一个重要体现。管理模式长效化，才能促使市场的有效发展，进而构造出“慢牛”的楼市成长格局。

在本次济南市出台的楼市新政中，就对土地市场的交易行为提出了明确的管理措施。比如，济南市国土资源局、市金融办、人民银行济南分行营管部等部门组成土地竞买资金联合审查小组，实施土地竞买资金审查监管。而在惩治方面，济南市规定，发现违规的，取消竞得资格，不返还其竞买保证金(出让合同定金)，并纳入该市土地交易市场诚信黑名单，两年内不得在该市参与土地竞买。

在严跃进看来，包括拿地资金监管等方面的表述，说明对土地市场等依然会采取去杠杆、促平稳的策略。这对济南近期楼市的平稳发展有积极作用，也能够使得库存不足的风险减少，进而利好房价的稳定。尤其是政策中规定了对销售均价超过开发成本20%比例的项目进行个案监管，说明了近期监管体现了一个特点，即抓重点、抓主要矛盾，这将使房企以更加规范的方式进行经营。

而在最近，继重庆之后，12月20日，郑州出新规要求从2017年1月15日起，在郑州市内五区、郑东新区、经济开发区、高新区范围内，土地竞拍人必须提前购买与土地同等新增面积的“复垦券”，才能参与土地竞买。

所谓“复垦券”，是类似于重庆“地票”的模式，贫困地区腾退的农村宅基地在扣除自身安置用地后节余的农村建设用地指标，即城乡建设用地增减挂钩节余指标。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在各地一系列的新政中，加大土地供应和改变土地出让方式都显得很重要。目前不少省市也已采用了“限房价竞地价”等土拍模式，在目前的政策环境下，未来这种模式可能还会继续推广。

房企并购趋势将凸显

2016年房企拿地热情高涨。在这一背景下，各地政府为了抑制地价、房价的上涨，自9月底以来相继出台了各类调控政策，如广州、南京、厦门、东莞等城市均出台了“限地价、竞配建”的拍地模式。

另一方面，政府对房企融资和土拍资金来源也提出了诸多限制，如上海成立了“商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组”，对买地资金进行监管，而且新入市土地的竞买资格的审查时间也延长了一个月左右。福州、武汉、郑州、珠海等城市也调高了房企在拍地时所需缴纳的保证金比例。

克而瑞研究中心表示，这一系列政策的出台，将在一定程度上增加企业的拿地成本和难度，从而限制企业拿地。这样的政策环境下，2017年整体销售将有所回落，加之今年多数房企新增土储“大丰收”，短期内补仓需求并不算强烈，2017年房企投资将趋于谨慎。而随着公开市场拿地难度持续增加，房企必定会继续寻求其他突破，合作、并购等助力企业低成本扩张的渠道也将继续备受青睐。未来，随着房企分化逐步拉大、优胜劣汰加剧，规模房企会抓住机遇寻觅市场上的“便宜货”，并购规模有望实现新一轮超越。

实际上，调控政策升级对楼市成交的影响显而易见。自去年以来便一发不可收拾的“楼市四小龙”(南京、苏州、厦门、合肥)在陆续出台的政策面前，也均进入了“量价齐跌”的状态。以南京为例，在9月和10月房价达到历史高位后，国家统计局数据显示，11月下半月，南京房价环比下跌0.1%，楼市降温初显。

对于未来楼市的走向，严跃进表示，四季度全国热点城市积极吸收调控政策效应，市场过热现象受到了明显遏制。尤其是从月度数据看，12月份各地管控房价的力度依然会加大，相对应地，房价环比增幅将继续收窄，这也有利于后续房地产市场交易秩序的稳定。