不满物业服务拒缴物业费 为何败诉的大都是业主

 不满物业服务 拒缴物业费

为何败诉的大都是业主

成立业主委员会才是关键

□周刊记者 胡江涛 文/图 

案例：未缴物业费的业主败诉了

6月20日，河南迪克物业管理有限公司（以下简称迪克物业）总经理狄旭梁拿到遂平县人民法院的判决书，他并没有因为胜诉而高兴。

遂平县幸福里小区的一名业主，以房屋质量、猫狗扰人等原因，长期拒绝缴纳物业费。在多次催要无果的情况下，负责该小区服务的迪克物业向法院提起诉讼。6月20日，法院判决结果出炉，要求业主向迪克物业支付物业费。

无独有偶。河南建业物业管理有限公司驻马店分公司（以下简称建业物业）也曾因为物业费起诉建业·森林半岛的一名业主。自2010年至2017年，该业主一直未缴物业费。建业物业最终将该业主起诉到驿城区人民法院。2月5日，驿城区人民法院判决该业主支付2010年1月1日至2017年12月31日期间的物业费共计6534元钱。

记者梳理众多物业公司起诉业主的案件中发现，它们有几个共同的特点。

特点1：相关案件增多

何银富是河南筑梦律师事务所的一名律师。

6月25日，何银富的办公桌上摆放着厚厚的一摞诉状,其中，有十几个案例，都是迪克物业起诉业主的。

何银富的办公桌上摆放着厚厚的一摞诉状。

何银富说，从去年下半年开始，他接手的案件中，涉及物业费的占比在逐步上升。

何银富强调，物业公司单独起诉业主的案例并不多，大多数会将拖欠物业费的业主集中起诉。

除了案件上升外，这类案件另一个重要特点就是，物业公司的胜诉率极高。

特点2：违约金诉求过高

记者发现了一个特点，除了对物业费进行追要外，物业公司还要求业主赔付违约金。

迪克物业的诉讼请求包括判令违约业主缴纳物业费的逾期利息2000元,而法院认为请求过高，违约金应当以实际损失为依据，酌情支持600元。

建业物业提议，滞纳金按照拖欠物业费的20%计算。驿城区人民法院同样认为诉求过高，以实际损失为依据，给出的判决结果是按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。

何银富说，违约金一般在物业服务合同里都有约定，但是有些约定标准过高,如果业主请求调整，法院一般会适当调低。

特点3：起诉后，大多数业主主动缴费

何银富代理的类似案件中，经过调解，相当一部分业主都会主动缴费，以物业公司撤诉告终。

实际上，在开庭前，法官在调解中，物业公司可能会以减少物业费或免除违约金的方式和业主达成调解协议。

特点4：物业公司不愿意打官司

狄旭梁说，物业公司是为业主服务的，一定要搞好和业主之间的关系，不到万不得已，他们不会起诉，这实属无奈之举。

建业物业总经理孙献伟说，物业起诉业主，等于彻底和业主撕破了脸。此外，物业公司还得不断提供各种证明材料，一时半会，案件结果还下不来。打官司对于物业公司来说，耗时又耗力。

特点5：业主维权入误区

记者在采访中了解到，由于我国法律法规的逐步完善，业主的法律意识和维权意识也在逐步增强，但部分业主在维权过程中存在误区。

有业主认为，房屋出现质量问题，物业不解决;停放在楼下的电动车丢了，物业也不赔偿。他们唯有不缴物业费，来表达诉求。

何银富说，房屋质量问题由开发商来解决，物业公司起到的是协调义务。丢失财物，如果业主能够提供充足的证据，证明物业公司确实不作为，可以要求物业公司来赔偿，但是这不是业主拒缴物业费的理由。

何银富曾经代理过一个案件，业主在装修中，把大量的装修垃圾堆积在楼下，物业公司要求其支付垃圾清运费，该业主认为，他缴的物业费里包含这个。“这些都是不正确的。”何银富说。

解读1：这些事归物业管

《物业管理条例》中明确规定：物业管理的内容是物业管理区域内业主的共用部位、共用设施设备和公共秩序的管理、维护。

物业管理服务内容一般应包括房屋共用部位的维修、养护与管理，共用设施设备的维修、养护，绿化养护，保洁服务，公共秩序维护，特约服务等。

孙献伟说，特约服务是指业主私用部位的维护，比如家中的马桶堵塞、室内线路损坏，这些事情，业主可以委托物业公司有偿服务。

解读2：这样做，业主才能胜诉

何银富强调，业主和物业公司签有合同，物业以合同约定来提供服务和收取物业费，业主也要按合同来要求物业。此外，物业服务达标与否，不能主观感觉，如果有充分证据证明，物业公司没有达到合同约定的标准，法院在判案时会对物业费酌情考虑进行核减。

何银富建议，如果业主一味不缴物业费，反而适得其反。

丢失财物怎么办？何银富说，业主应当第一时间报警，警方会帮助业主找寻财物。同时，警方的出警也是一种证据。此外，业主还需要做下面的工作：如果这期间，物业公司的保安不在岗，小区监控设备损坏，这证明物业公司在小区安全保卫工作上有漏洞，物业公司应当承担相应的赔偿责任。这些证据需要业主来提供。

何银富说，业主不要用一些局部信息，简单判断物业公司不作为。比如为了证明保洁工作不到位，业主只凭一张或者几张同个位置、不同角度拍摄的图片，就属于局部信息，法院不容易支持这些证据。当然，物业公司只能提升自己的服务水平，业主才会主动缴纳物业费。

记者手记：

物业公司虽然胜诉了，但是他们没有为此而高兴，而败诉的业主依然满腹牢骚。

但凡能要回物业费，物业公司肯定不会走起诉这步棋。记者也相信，如果业主的需求得到满足，也不会拒绝缴纳物业费。

正如一名业主在采访中所说，不缴物业费，迫使物业公司改变态度和做法，是最有效的办法。

业主和物业公司发生矛盾的小区，有相当一部分水电设施未改造。当业主不满物业公司的做法，拒缴物业费，一些物业公司往往以停水断电来威胁，从某种程度上说，此时，业主处于弱势地位。

其实，监督物业公司最有效的办法就是成立业主委员会。一旦业主委员会成立，如果物业公司长期不作为，业主委员会就可以通过法律途径，重新选择物业公司。

而我市很多小区，由于入住率达不到要求等原因，业主委员会无法成立。

记者希望越来越多的业主委员会成立，在业主和物业公司之间架起沟通的桥梁，规范物业公司和业主的行为，让和谐社区长治久安。