土地增值税酝酿立法 专家预计对房企影响有限

包兴安

作为房地产宏观调控的重要措施之一，土地增值税将进入立法程序。近日有消息称，财税部门已经起草了土地增值税法初稿，目前正在内部征求各方意见。

今年3月20日，财政部条法司公布2019年财政部立法工作安排，其中包括力争年内完成土地增值税法等的部内起草工作，及时上报国务院。

对房企影响有限

近日，有媒体报道称，土地增值税法征求意见稿（下称征求意见稿）基本平移了现行的土地增值税暂行条例，征税范围、计税方式、税率等基本保持不变。但是与《土地增值税暂行条例》（下称《条列》）相比新增了不少内容，比如，特别规定出让集体土地使用权等可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。另外也对中央、地方税收优惠作出规定列出多种情形，可减征或免征土地增值税。

中国财政科学研究院财政与国家治理研究中心副主任陈龙对《证券日报》记者表示，土地增值税立法其目的主要在于落实税收法定原则，加快税收立法进程。

“目前，我国关于土地方面还没有一部税法，土地使用税、土地增值税、房产税等和土地相关税种都以条例形式存在，土地增值税立法必然会带动其他相关税种的立法进程，推进税收法定加快落地。”中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群对《证券日报》记者表示,其立法标志着我国税收的法制化建设向前进了一步。

土地增值税立法对房企、个人和房价有何影响？陈龙表示，由于立法前后制度没有大的变化，对房企、个人和房价都影响不大。

“从土地增值税立法情况看，对房企和个人的影响有限，对房价影响不大，因为总体政策框架是从条例中平移过来，税收政策本身调整变动不大。但对农村集体土地上建设出售的住房会产生一定影响。”张依群认为，按照我国现行土地政策，农村集体土地原本不具备转让条件，只有先征为国有才可以出让，等于原来集体土地本身没有太多的征地成本，但土地开发后的溢价增幅较大，其转让会带来较大的土地增值收益和税收收入，同时对集体土地征收土地增值税等于用经济行为承认小产权存在的合法性，也必然会引发我国土地使用制度方面的一系列深度变革。

苏宁金融研究院高级研究员顾慧君对《证券日报》记者表示，自1994年实行《条例》以来，我国土地增值税收入规模逐年递增。据财政部数据，2018年土地增值税收入达5642亿元。土地增值税的缴纳主体主要是房地产企业，据2018年年报，恒大应缴土地增值税超500亿元，万科接近200亿元。从目前的征求意见稿看，土地增值税法基本平移了现行的条例，征税范围、计税方式、税率等基本保持不变，因此应该不会加重企业负担。

不过，顾慧君认为，土地增值税条例上升为立法，可能在征管的规范性和力度上会有所加强，对非上市房企和中小型房企会有一定的影响。

专家认为，经过多年运行，土地增值税在配合国家房地产宏观调控，促进普通住宅开发，规范房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益等方面发挥了积极作用。

专家建议扩大适用税率

征求意见稿与《条例》相比，在纳税人和征税对象、征税范围方面略有变化。

《条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

征求意见稿规定，在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照规定缴纳土地增值税。所称转移房地产，一是指转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。二是出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资，入股。土地承包经营权流转，不征收土地增值税。

张依群分析认为，从征求意见稿的征税范围看，拟在原有的只针对国有土地增值税收益征税扩大到将集体土地增值收益纳入征税范围，某种程度上将弥补土地增值税的征收漏洞，实现国有土地和集体土地在征税意义上的同权。随着我国经济发展和土地价值的提升，土地增值税征收范围的扩大必然带来税收收入的增加，可避免国有土地与集体土地在增值收益上的分配不公。

《条例》规定，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目金额主要涉及房地产开发项目的成本及费用、加计扣除项目，旧房的重置成本以及相关税金。

土地增值税实行四级超率累进税率：土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；土地增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

张依群表示，从土地增值税征管操作环节看，因其扣除项目种类多、不确定因素大、动态指标变化快等特点，从某种程度上弱化了土地增值税的征管，建议应简化扣除项目，以土地使用权作为唯一或主要标的物的溢价和折损情况进行征收，扩大适用税率，增加税率分级档次，这将更有利于减少征税成本、防止偷逃税款、提高土地增值税征缴的精准性。

顾慧君建议，需要厘清土地增值税与增值税、所得税之间的关系，因为三者之间的税基有重合，重复征税的问题亟待解决。