优质刚需和改善型产品将成主流 ——访甲壳虫营销总监戴黛

国家统计局公布的2020年房地产各项统计数据显示，2020年1~12月，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%；商品房销售额173613亿元，突破历史记录，增长8.7%；商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%；全国平均房价较上一年最高点时增长7.5%。

作为三线城市的驻马店，2021年又会怎样？带着这些问题，记者近日采访了甲壳虫项目营销总监戴黛。

戴黛表示，房地产是一个政策市，同时也是一个区域性和城市性非常明显的行业，对城市的划分不能简单粗暴。那么，去预判驻马店2021年的市场，还需回归城市本身，去看驻马店的城市基础面。

戴黛说，谈一个城市的房地产市场，从来都离不开这个城市未来发展潜力和人口支撑。驻马店作为一个辖管9县4区、人口达到千万级别的地级市，2020年的数据显示，当前城镇率不到50%，远低于全国平均水平，人口结构仍然以乡村人口为主，这意味着驻马店市区发展有着巨大的潜力。如果50%的乡村人口慢慢进城，那对房地产的支撑力依旧强劲。

而驻马店市区需要考量的是城市本身对于9县以及围绕9县的乡村人口有没有足够的吸附力。不可否认，驻马店具有独特的地理优势和通达全国的交通辐射半径，随着这几年大刀阔斧的城市道路交通基建，以及创文创卫带来的成果，驻马店开始构筑9县绝对优势地位并形成了向心力。未来，随着文化、教育、医疗、商业等软实力的加强，如果再有更优厚的人才留驻政策，相信基础面肯定会越来越好。有趋好的城市大环境，有人口红利，那么2021年的房地产市场，依旧是乐观的。2020年只会将实力和能力不足的开发商再次过滤，而把机会留给更务实、更有远见的企业。

在资本、需求端以及产品力方面，戴黛认为，驻马店依然有可以挖掘的大市场，但并不是说什么样的产品都可以被市场接受，也不意味着任何房企的日子都能像以往一样滋润。产品会出现分化，房企也会出现分化。

2021年开年，疫情并未结束，“三条红线”依然横亘，而房贷“两条红线”又紧随而来，“十四五”国策依然强调“房住不炒”，地方调控未见放松。这是对房企和购房者全面提出的去杠杆化。金融杠杆红利的消失对房企自身的资本提出了很高的要求，那么企业拿地和做产品规划将会更加谨慎。

做什么样的产品才好卖？市场的需求在哪里？在“房住不炒”的前提下，住宅产品的金融属性会逐步减弱，居住属性要求会越来越高。优质刚需和改善型产品会成为主流，劣质产品只会被市场淘汰。

在当前的驻马店市场，提供给改善型客户选择的好产品少之又少。没有资本拿优质地块，没有能力做好产品的企业，是很难再被市场接受的。未来好销售的产品，必然是要围绕产品力下功夫。这类产品力既包含交通生活配套公共资源的占有，也涵盖产品自身的绿化、户型、物业、车位配比等方方面面。未来好的房子依然是不愁卖的。而好房子的缺乏，本身也是驻马店改善型客户很头痛的事情，所以，谁能专注打造跨越时间长河的好产品，谁才能赢得住宅市场的青睐。

谈了驻马店城市的发展前景带给房企的危机与机遇，以及未来有竞争力的住宅产品才是王道之后，在地段加持、资源背书、差异化方面，戴黛就我市商业地产发表了自己的看法。

讲到商业地产，必然要提到甲壳虫。这个精美小体量的、由并不知名开发商开发的却响亮地建立了自己品牌高度的项目，每年公寓销售量遥遥领先当前市场，绝对是驻马店商业地产中的黑马。

首先，它有着优越的商业土壤，从项目占位来说，甲壳虫是目前驻马店商业地产中的绝对差异化产品。它是高铁经济圈向城区延伸的核心衔接点，是目前驻马店大学经济圈唯一结合了文化与商业属性的项目。其次，它无须培养市场，其本身就是一个市场。它以一所大学强大的客流人流为基础，而年轻人是一座城市博大悠远的生命力，这个群体优势会吸附整个城市的青年群体。再次，它有年轻态的产品规划，精致的商业街、电影院，聚合年轻人一起创业生活社交的主打Loft产品，有便捷的生活空间以及时髦的生活方式。它有可控的商业体量与足够供给的消费力，不会受未来电商过多的冲击。

“2021年的驻马店房地产市场，不会迎来雪崩暴降，也不会迎来热血普涨。每一家房企都需要思考，在当前机遇与风险并存的市场下，如何精准布局未来，打一场艰难又漂亮的仗！”戴黛说。 （闽艳）