物业服务不达标，业主可以以此为由拒交物业费吗？

物业与业主本是互相配合、互相成就的关系，现实社会中，两者总会因各种各样的问题产生矛盾，业主认为物业服务不到位，拒交物业费，物业公司将其告上法庭，遇到这种事情，又该如何平衡物业与业主的关系？近日，西平县人民法院审理了一起因物业费引发纷争的物业服务合同纠纷案件。

基本案情

2020年3月，西平县某小区因未成立业主委员会，某社区居委会在疫情防控特殊背景下，与某物业服务公司签订《前期物业服务合同》并公示，约定多层住宅物业费标准为0.68元/月/平方米（小区公示实际执行0.58元/月/平方米），合同期限至2023年3月，合同到期后，该物业公司仍持续为小区提供物业服务。

业主小赵自2020年3月起以“未与物业签订合同、物业服务不合格、物业费标准过高、外墙皮脱落损坏财物”等为由，拒绝缴纳物业费。截至2025年，累计欠费5106.5元。物业公司多次催缴未果后，诉至法院。

法院审理

法院审理后认为，该小区在没有选举出业主委员会的情况下，某社区居委会在发生疫情的特殊时间背景下，与某物业签订服务合同，是为了给小区业主提供基本的物业服务。双方合同从2020年3月至2023年3月期限届满，但从2020年3月至今，某公司实际上提供了物业服务，小赵作为业主享受了物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，小赵负有缴纳物业费的义务。考虑到被告小赵反映的高处楼体外墙皮风化开裂，脱落物多次砸烂院内钢化玻璃、阳光棚、洗衣机、汽车挡风玻璃等问题确实存在，物业公司在提供物业服务时存在服务瑕疵及小赵损失，综合上述法律规定及本案客观情况，酌情判令业主小赵缴纳物业费2500元，违约金不予支持。

法官说法

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”物业服务看似是“小事”，实则关乎千家万户的居住体验，更牵动着社区治理的“大民生”。从法律视角看，物业与业主的关系本质是合同关系，但更蕴含着“公共利益共同体”的深层逻辑——物业服务的质量，既影响业主的居住幸福感，也决定着物业企业的生存根基。业主需理解物业服务的公共属性，避免因个人体验而否定整体服务；物业需牢记“群众利益无小事”，将业主的诉求视为改进服务的“风向标”。双方若能“同心同向”，小区的每一处角落都会因用心维护而温馨，每一次沟通都会因相互理解而顺畅，最终共同绘就“烟火与温情并存”的美好家园图景。（西平县人民法院 朱可萱）