刺激刚需会否引起楼市反弹？

   新华网武汉４月２７日电（记者徐海波）当前，楼市调控效果正在逐渐显现，刚需群体在欣喜房价下降的同时，其购房意愿也在一定程度上被抑制。对此，近来多地推出一系列减轻刚需买房困难的政策。在楼市调控未见松动的情况下，大量刚需入市会不会直接促成楼市价格反弹？

    撑起楼市成交量　刚需也成“高富帅”

    自３月份以来，各地楼市成交量明显上升。进入４月份，楼市回暖态势仍在持续。

    中国指数研究院２３日发布研究数据显示，上周全国楼市成交量仍在回升，同比下降城市持续减少。重点城市中，仅上海成交同比下跌，其余城市均上涨。其中南京涨幅最大，达１６６．２８％。北京、深圳、成都和杭州涨幅均超过５０％。

    在二线城市武汉，３月份１．１万套的成交量创下自限购以来的新高。进入４月，每周销量均比上一周有数百套的增加。据统计，４月前三周共成交商品房９１３３套。业内人士预计，４月成交再次过万套已毫无悬念。

    市场普遍认为，楼市销量的“回暖”得益于刚性需求的持续释放。武汉郊区某大型楼盘客户经理邓阳告诉记者，他所在的楼盘最近推出９．１折优惠活动，比周边均价低几百元的价格吸引了不少刚需前来咨询。“平均一个星期可以卖出６０套。”邓阳说。

    刚需，虽然群体数量大、购房欲望强，但是因其购买力有限、选择区域局限，一直不被市场人士所看好。然而，楼市最近的巨大变化，让许多开发商不得不对刚需另眼相看，将其视为众星捧月的“高富帅”。

    总的来看，“金三银四”虽已成形，但“红五月”依然烫手。武汉某知名房地产企业销售总监姚伟说，“目前，许多开发商都在准备五一期间密集推盘，推出大量优惠措施，尽力笼络刚需。”

    政策微调保刚需

    与刚需高涨的购房欲望相呼应的是，有利于刚需的购房政策正从各个方面形成。

    首先是贷款利率微调。自３月中旬开始，北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到９折左右，部分银行甚至推出８．５折优惠。

    北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，首套房贷利率的回归给刚性需求者带来较大优惠，将会推动很多处于观望中的购房者及时出手。他说，以商业贷款１００万元、２０年还款期为例，相比基准利率，９折的月供为７３６５元，比基准利率总利息减少了１０万元；８．５折利率对应的月供为７１６０元，总利息少了１５万元左右。

    另一项与刚需紧密联系的政策——公积金贷款额度也在悄然调整。武汉、南昌、郑州等二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款上限，两成首付购房政策重新回归市场。

    根据武汉的新规定，单方缴存的职工购买首套住房，且住房面积不超过９０平方米，额度上限上升至８０％，最高不超过６０万元。河南郑州、辽宁沈阳、山东滨州等诸多二、三线城市，也将公积金贷款额度上调了１５％至２５％。

    同时，北京、武汉、上海等城市相继修改了“非普通住宅税”标准，使更多普通住房享受到契税优惠，也在一定程度上减轻了刚需购房的税费负担。

    据记者粗略统计，自２０１１年下半年以来，北京、上海、杭州、武汉、南京等１０多个城市出台了不同角度的楼市政策“微调”，内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠及购房补贴等。

    刚需入市对楼市影响有限

    自去年以来持续的严厉调控，一定程度上提高了购房门槛；加大利息等购房成本，在打击投资性购房的同时，也抑制了刚性需求和部分改善性需求。

    为此，早在去年底，中央有关部门就在不同场合表示，要加大普通商品房供给，支持首套购房需求。近期召开的几次国务院常务会议也都提出，坚持房地产调控政策不动摇，进一步巩固调控效果，并增加普通商品住房供给。

    中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为，商品房的根本属性在于解决居住需求，所以楼市的政策方向应该是抑制投资投机，鼓励自住消费。从这一点上来说，通过利率优惠等政策解决刚需购房困难，是符合市场实际的，也正是房地产调控朝着精细化科学化方向发展的表现。

    不过，楼市微调并非调控放松。从普通百姓，到研究专家，再到开发商，大多对楼市调控政策的持续严厉坚信不疑。

    姚伟认为，从目前的情形来看，放松调控的可能性基本没有，投机性投资性购房需求将逐渐被赶出市场。没有了购买能力雄厚的投资性需求做支撑，即使大量的刚需入市，短期内可能会带来一定的成交量，但从长远看，对楼市的影响还是有限。

    中国指数研究院华中分院副总监李国政更是直呼，依靠刚需释放的力量，楼市不可能有大的反弹。开发商对此不宜过度乐观，购房者也不必过度担忧价格会暴涨。