土地持续升温 一线城市是房企安全港?

　新年伊始，一线城市土地市场持续升温。据中原地产数据，1月份四个一线城市土地成交溢价率创出过去一年高点，预计春节前北京土地总成交金额将超过450亿元。在楼市周期性调整过程中，一线城市似已成为房地产开发企业回避风险的安全港。但“安全港”是否安全，仍需仔细推敲。

　　一线城市房价上涨动力在逐渐消减。住宅是典型不动产，可采集成交价格代表性有限，难以真实全面反映区域房价整体状况。特别是新建住宅成交价格，更多受到成本因素推动，需要结合其他指标共同分析判断市场未来趋势。今年1月份一线城市新建住宅均价出现环比上涨，主要是土地成本高昂，导致项目入市价格总体较高。但同期北京等十大城市主城区二手住宅均价环比下跌0.53%，同比下跌2.41%。值得注意的是，当月北京商品住宅成交近半数为自住型商品房。若剔除该因素影响，纯粹商品住宅成交量较上年同期大幅下滑。尽管北京、上海等一线城市具备公共基础设施完善、就业机会充裕、高端产业汇集等优势，易吸引人口聚集，对高房价形成支撑，还应该同时认识到一线城市资源禀赋和环境保护对人口承载能力整体有限，北京人口已达资源承载极限，增量住宅需求萎缩不可避免。

　　一线城市住宅市场也较脆弱。相对而言，一线城市房价涨幅更高，投资投机性比例更大，因此更容易遭受市场调整冲击。当前二线、三线城市住宅高库存压力高悬，主要也是一线城市实施住宅限购后房地产开发企业开发策略发生变化，由一线城市向二线、三线转移，其背后动因则是一线城市房价涨幅和绝对价格相对二线、三线明显偏高。日本东京住宅价格也曾大幅下跌，2008年东京及其周边地区住宅价格下跌幅度超过30%。20世纪90年代中期香港房价也曾经历“腰斩”。一线城市住宅投资属性更强，虽然拥有区位优势，但更易遭受投资回报波动冲击。去年楼市周期调整以来，一线城市楼市成交量急剧萎缩，住宅变现难度明显增大。据麦肯锡全球研究院《债务与去杠杆化报告》，当前我国近一半债务集中于房地产及相关行业，面临较大风险隐患。债务杠杆提升过快是把双刃剑，虽然支持居民家庭货币财富向住宅不动产财富转移，但同时也导致未来住宅不动产财富向货币财富转移的流动性难题。由于一线城市住宅分配结构矛盾较为突出，加上房价过度偏离中等以下收入人群购买力，导致增量住宅需求空间不断收缩，动辄千万元房产实际变现能力较低。

　　楼市拥有区域特征，但资金却无地域限制。在现代金融市场环境里，社会资金自由流动，追逐利润。在我国楼市自发步入调整轨道后，大体也很难找到逆势而动区域。当然，一线城市基本面好，潜在需求规模较大，未来将从增量需求向品质提升需求转移，房地产市场发展仍有较大空间。关键是采取有效措施改善住宅分配结构，使得不同层次需求都有对应供给，抑制投资投机性住宅需求，确保房价运行平稳、市场交易活跃，避免房地产市场大起大落。地价上涨并不总能向房价传导，房价上涨预期已彻底逆转。在当前经济金融环境下，一线城市也难以承受房价继续大幅上涨之重。