房地产托市迎来“强刺激” 从供应端和存量下手

　拯救土地市场，拯救商品房市场，拯救开发商，新一轮房地产托市三箭齐发，据说，这还只是第一波，后面还有第二波、第三波政策出台，下一波政策据信将会涉及金融税费调整以及住房保障、去库存等各个方面。如果加上之前各地出台的取消限购、取消限贷、调整普通住宅标准、契税减免、购房补贴、调整公积金贷款政策等，再加上此前和未来的降息降准，上一轮调控出台的政策多半已经悄然改变，房地产市场终于迎来传说中的“强刺激”。

　　亿万民众十分讨厌的房地产为何再次受到青睐？在上一轮房地产调控“初见成效”之后，政府为何又坐不住了？理由只有三条：宏观经济乏力，商品房库存增加，政府土地财政“断供”。与以往房地产调控相比，这次调控也没多少新鲜事，唯一例外的是各相关部委不再单打独斗，两个原来形同陌路的部委第一次坐到了一条板凳上。此举可以解读为形势严峻需要部际协调，也可以解读为政府效率提高了。

　　2008年的房地产市场下降，源于外部原因，此次房地产市场下降，则起于内部原因：中国经济转型升级进展缓慢，经济下滑明显，房地产调控“初见成效”，两个原因相互作用，进一步加大了中国经济下滑的风险。其实，下滑本身就是房地产过热的后遗症，GDP两位数的增长，离不开房地产的贡献，如今房地产市场遇冷，GDP就跟着下滑，地方政府的钱袋子开始断流，地方债务问题凸显。这也说明，中国经济依然离不开房地产。自从2003年“18号文”首次提出房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业后，每一轮调控都没敢再提“支柱”二字，只有2008年国际金融危机、中央大力救楼市的时候再度提及。此次两部通知，第一句话就是：房地产业是国民经济的重要行业，房地产市场稳定关系民生和经济社会发展。其重要性已不亚于“支柱”，后一句话更是直接给出了底牌。

　　仔细研读两部通知，可以将此次调控手段归纳为两点：从供应端下手，从存量下手。

　　供应端调控，主要体现在土地和商品房供应两个方面，通知提出要“因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例”，含蓄地改变了此前硬性规定的比例，同时，对于土地供应，明确提出对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少直至暂停住宅用地供应；对住房供求矛盾比较突出的热点城市，应有效增加住宅用地供应规模。对前者减少直至停止供地，是为了消化存量住房和土地，也是为了抬高地价，对市场和地方都是有利的，但对于吃惯了土地饭的地方政府，就可能断了命根子，能否落实尚待观察。对于后者，实际上等于承认热点城市因为调控，商品房的供应已经明显不足，需要增加供给。

　　存量调控，包括调整存量商品房和商品房土地，其中规定，可以调整不适应市场需求的住房户型，支持居民自住和改善性住房需求，变相取消了此前调控规定的“9070户型”要求。同时，将未开发的房地产用地转换成新型产业用地，这等于送了房地产商一个大礼包。这些未开发的房地产用地，要么因为市场原因没有开发，要么就是开发商囤积多年的土地，不管何种原因，地价肯定已是今非昔比，转换用途，用于前景不明的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等，政府要么给补偿，要么给政策，否则，就很难做到。对于那些无力开发的开发商，简直就是天上掉馅儿饼了。至于政府收购商品房和转用商品房土地为棚改安置房和公共租赁住房的房源和用地，对于那些存量商品房和存量商品房土地积压过多的地方，政府拯救商品房市场、帮开发商解套的意图十分明显，因为此轮房地产市场下降，更多地表现为存量增加，去库存压力山大。

　　归纳起来，这次两部调控的目的，就是救土地市场，救商品房市场，救开发商。事实上，此轮调控起于2014年9月30日，即所谓放松银根的“930政策”，但成效并不明显，因此才有去年年末今年将迎来“强刺激”的预言，才有两部通知的第一波“强刺激”，尽管第二第三波政策会涉及金融税费等内容，但如果没有类似2009年的货币大放水，房地产能否回稳乃至回升，尚需继续博弈。