评论：楼市政策的目的应是护卫房市健康发展

  当前房市新政要真正护卫房市的健康发展，就需要摒弃“拔苗助长”思维，通过真正厘清政府与市场的边界，降低经济社会的交易成本，而非使政策无形中变成房价的助推剂。

    继去年10月有关部门调整二套房认定标准后，最近监管层又连续推出多重楼市重磅新政。市场普遍认为，这一政策组合拳是超预期的，对房市会产生有效支撑，部分市场人士对地产股等出具看多预期。

    刚需不是房价上涨动力

    现行房市政策组合拳，能否让房市如沐春风，至少目前还存在不确定性，抑或更确切地说，现行的房市新政尚难以为市场带来类似2009年后的行情。

    目前，房市新政主要旨在激励改善型刚需，而真正能刺激出一波房市行情需要的恰是投资、投机性需求者对房价走势的看涨预期，刚需显然是无法承载的。

    即便是刚需，有条件地降低首付和营业税，只是降低了房市交易门槛，但并未有效降低购房者的购买成本，相反首付比例的下降，贷款余额的增加，会带来贷款利息的增加，在新政尚难有效改变房价走势等背景下，新政对价格敏感型的刚需群体，乃至投资、投机者等，都将不是一个可信的决策节点。

    此外，经济增速持续放缓，房地产资产价格泡沫和产能过剩同时并存，以及整个市场风险溢价上扬等背景下，房市很难迎来类似2009年的超级宽松政策，尤其是市场风险溢价的上扬和各级政府财力日渐削弱，使投资者不敢进行长期投资，这也是缺乏基本面支撑的股市自去年四季度以来能走出独立行情的一个主要原因，即赚快钱。

    人口迁徙影响房价只是炒作

    当前部分人士认为，受房市产能过剩、人口向大城市迁徙的流向结构等影响，新政对二三线城市的刺激作用有限，而一线城市则受惠人口迁徙的流入，将可能出现小春天。这种所谓的结构性分析看似合理，但实际是一个地道的概念炒作。一线城市的房市产能过剩不低于二三线城市，只是人口的流入一定程度上为一线城市注入了一些不看空的理据；而且，人口的流入不一定能带来刚需，流入人口能否在一线城市有稳定的工作和收入来源，是流入人口是否有效刚需的必要条件，假设部分人士通过卖出二三线城市的住房，以在一线城市置业，那么二三线城市房产的售价无疑也是一个不动产跨区置换的又一关键因素，若卖掉二三线城市的房产仅换得在一线城市的首付，且自身在一线城市的工作和收入不稳定，那么除赌徒式高风险偏好者外，很少有人会把自己置于家庭财务的悬崖之边。

    再次，人口流动的航向是否是大城市，目前都是值得商榷的，毕竟，经济的减速、经济产业结构等的转型及大城市的高生活成本，使大城市对就业的安置是不稳定的，近年来出现的白领逃出北上广潮流，反映人口流动是可逆的。

    政策应避免“拔苗助长”

    当前尽管稳定房市预期，避免房价和地价大起大落有助于防范市场风险，但要真正促进房市健康稳定发展，需要房价理性回归，且决策层在政策上为房价的理性回归安置降落伞和刹车装置，而非让政策再次成为房市由弱转强的制动装置。

    当前的房市新政不妨可以换个思维。基于中长期房市的健康成长，首先政府应尽快补上在公共服务和公共产品供给方面的缺位和不到位问题，为居民提供免予恐慌的自由，如基础性公共社保体系、社会救济体系、公租房等必需的公共服务，为房价理性回归安置降落伞和刹车装置；同时，鼓励市场探索基于不动产期货、期权、不动产证券化等金融衍生产品，为消费者提供有效的风险对冲和风险再配置工具等。

    当前房市政策应致力于清理整顿不必要的行政和市场交易成本，打击囤房、囤地等行为。如可考虑对持有两年以上的非自住型商品房出售行为征收累进制营业税，持有两年以下非自住房的出手行为免征营业税，同时考虑出台持有环节物业税。这一与现有政策在方向上反向的政策思路，旨在激活存量房市场，缓解因囤房、囤地等带来的房价非理性上涨和房价泡沫化问题。

    总之，当前房市新政要真正护卫房市的健康发展，就需要摒弃“拔苗助长”思维，通过真正厘清政府与市场的边界，降低经济社会的交易成本，而非使政策无形中变成房价的助推剂。

    □苏亮瑜(越秀金控副总经理、金融研究所所长)