房产回归消费属性房价才能真正止涨

   ■ 楼市观察

    如果要使房价回归正常合理水平的话，需要改变目前中国人将房子作为投资品的观念，将房子作为消费品而非投资品。

    据中国指数研究院12月1日发布的百城价格指数显示，11月份，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10899元/平方米，环比上涨0.46%，涨幅较10月扩大0.16个百分点。自今年5月份房价止跌回升后，百城住宅均价已经连续七个月出现环比（与上月相比）上涨。同比（较上年同期）来看，在经历连续十个月下跌后，目前已连续四个月呈现上涨态势。

    在商品社会里，房屋是最大、最有利可图的商品。既然房子是商品，它就一定符合商品的价值规律。犹如股票的基本价值是从企业未来的盈利中获得，住房的基本价值是源于未来出售或出租住房产生的收入。但当一种资产的价格脱离了基本价值，泡沫就形成了。

    目前的国内楼市，除了具备刚需的正常消费品属性之外，同时还是作为一项保值增值的投资产品。由于股市不振、上一轮震荡的余波仍旧未平，黄金更是难以避险、上一次大妈抄底华尔街的伤痕依然存在，因此，对于缺乏投资渠道的普通投资者来说，只有房子才能抵抗财富缩水。根据国家统计局公布的数据：截至10月底，中国商品房待售面积68632万平方米，同比增加14%，创下历史新高。也就是说，买房只等升值的投机行为占了相当比重。

    近年来，城市化发展和经济发展推高房价预期，提供了抬高房价的环境条件。对房地产投机者来说，他们敢炒房子，特别是在大城市炒房子，因为他们相信有人会接手他们的房子。

    无论是股票还是房子的价值，都是根据众多购买者对未来回报的预测而定。大家心里都明白，房市泡沫越大，在价格低位进场的投机客抛售房产后所得的利润也越高。这就像进入股市那样，谁能抄到底，谁能保证在价格最高点抛售呢？

    他山之石，可以攻玉。在欧美，平均2%的房地产税是一个有效控制房价的平衡器，而房贷利息的随时上涨，以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋，由这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。所以，一方面，欧美的房价不可能像中国涨到天上去，另一方面，欧美低收入者可以租到能够承受的廉租屋，一样能够安居乐业。

    总体来说，如果要使房价回归正常合理水平的话，需要改变目前中国人将房子作为投资品的观念，将房子作为消费品而非投资品；在房产税征收上，对第一套自住房采取免缴房产税，第二套自住房或出租房少缴税，第三套以上仿照欧美，每年按房子的市场价格，按各地房价泡沫程度不同，征税1%到3%的房产税，或称“奢侈消费品税”。

    此外，对空置房征重税，对出租房减免税收，可以逼迫炒房者将空置房出租，以加大市场上的供应，以此扭转租房市场成为买方市场。只有这样才能从“居者拥其屋”的谜思中解脱出来，尽快达到“居者有其屋”。

    □陈思进（资深风险投资顾问）