一线楼市库存不足成涨价主因

    2月全国百城房价指数日前公布，环比、同比均连续第七个月双涨。其中，北京、上海、深圳等一线城市房价更是出现“暴涨”，甚至一些二线城市也加入涨价行列。北京某地产中介人士表示，北京所谓暴涨的房子也分区域，并非全面大幅涨价。而面对一线城市房价暴涨，有专家分析认为，一线城市的楼市受热捧，实际上和库存规模不足、房产投资的增值属性受认可等因素有关，未来政策收紧的可能性也比较大。

    中介：房价暴涨也分区域 曾有10人抢1套房源

    传统的楼市淡季今年却淡不起来。据北京链家地产的一名经纪人介绍，今年开年以来二手房房东惜售心理日益严重，跳价情况屡有发生，其所负责的区域甚至出现10人抢一套房源的现状，呈现出强势的卖方市场。由于房价大幅上涨，部分业主宁愿毁约支付违约金进而坐地涨价。

    不过，该经纪人同时表示，所谓暴涨的房子也分区域，并非全面大幅涨价。“有些区域便宜的房子先卖了，剩下的就是贵的了，外界就容易误认为是涨价。”

    新房交易数据也堪称“火热”。根据中指院3月1日发布的2016年2月百城价格指数报告，2月全国100个城市(新建)住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点；同比上涨5.25%，涨幅扩大0.88个百分点。从2月整体来看，全国百城价格指数环比、同比连续第七个月双涨，涨幅均有所扩大。

    通过梳理不难发现，销售最热地区仍是北上广深等一线城市。例如，近日北京出现的“日光盘”，某项目加推72套新房源，2小时售罄，销售金额达2亿元；上周末，上海单价8万元/平方米的某楼盘开盘即售罄；深圳某楼盘今年1月份销售均价同比暴涨83.2%。

    中指院报告分析，政策方面，在去库存的政策导向下，中央继续实施积极的信贷和财政政策。2月初央行及银监会下调非限购城市商贷首付比例，进一步刺激刚需及部分改善性需求群体的购买力。2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发布了调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知，进一步为各地楼市拓宽通道。

    一线楼市库存不足成涨价主因

    “一线楼市受热捧，实际上和库存规模不足、房产投资的增值属性受认可等因素有关系。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进接受中新网采访时表示，从一线城市的库存量来看，实际上都存在一个库存规模持续下滑的态势。去库存周期远远低于12个月，而且从短期看，也不可能实现库存规模的快速补给，这都使得一线城市楼市在短期看容易大涨。

    另外，从投资的增值属性看，在资本市场动荡的情况下，一线城市的投资价值更容易受追捧。尤其是高端物业和豪宅物业，更容易受到一些改善型购房者的认可。值得一提的是，个别二线城市也正加入这一行列。去年年初房价还大跌近一半的杭州，近日出现排队买房现象，南京等多地也出现类似现象。

    对于三四线城市房价，有业内人士表示，许多房地产开发企业资金成本高企，资金链紧绷，不排除房价会进入下行通道。

    事实上，一线城市房价暴涨的背后还存在违规交易推手。日前，链家地产上海公司便卷入违规放贷风波，被媒体质疑是高房价的幕后推手。相当部分房产中介等利用高度不对称的信息优势，通过建议业主加价和毁约以及借助互联网金融等其他融资渠道提供首付贷款等，对一线城市房价的上涨起到了推波助澜的作用。

    在清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明看来，部分投机行为也拉高了房价，以至于刚需难以得到满足。他建议，下一步，化解房地产库存要有治本之策，应开辟一个准商品房市场，也即，只允许买而在一定期限内不允许卖的自住性或改善性商品房市场。

    清华大学政治经济学研究中心主任刘志彪则表示，要用价格手段平衡关系，保持房地产价格不下跌也有限上涨，保持在正常投资收益效率之内，而不能有暴利，否则去库存是做不到的。

    有媒体评论称，房价暴涨不仅不利于培育健康稳定的房地产市场，还会对实体经济造成一定的冲击。目前大部分的刚需购房者都是年轻人，他们资金不足，有不少人购房还需啃老。房价异常暴涨，使本已趋向理智的市场局面可能再度被打破。因此，保持价格相对平稳，无论是对开发商去库存，还是坚定购房者购买信心，都是一举多得的做法。

    专家预计一线楼市政策或收紧 多地官方已表态

    针对楼市开年火热的现状，严跃进认为，未来出台收紧政策的可能性比较大。目前，一线城市政府面临的压力是，在去库存的同时房价的上涨压力又开始增加，近期的各类调研也正在展开。

    在严跃进看来，收紧政策可能体现为以下几点。第一，原有的限购政策不放松，同时会严格购房的资格审核，防范各类投资投机者违规进入楼市。第二是，由于过去的限购政策边际效力在减弱，尤其是陆陆续续会有一些购房者符合限购条件，所以在购房方面没有太大的障碍。反思限购政策可能也是政策收紧里的重点内容。第三是，政府对近期交易可能会进行一次大的查处，政府可能对各类违规交易或违规跳价的现象进行打击。第四是，对目前的商业银行贷款政策可能会做调整，有序控制信贷资源的发放。

    事实上，当前上海楼市的火热似乎已引起官方的警觉。上海市发改委近日发文，明确指出未来上海中心城区中小套型住房供应比例将不低于70%，郊区将不低于60%。此外，此间官方对房产中介不规范服务行为的紧追猛打似乎也在释放着调控趋紧的信号。

    深圳官方也就房价调控问题有过多次明确表态。深圳市市长许勤在年初时表示，市政府正在研究调控政策，确保房价处在合理区间。2月24日，深圳市住建局局长杨胜军出席活动时表示，政府正在研究措施调控房价，同时会加大保障性住房建设的力度；26日，深圳市规划国土委副主任乔恒利也表示，深圳将继续执行住房限购政策，控制投机需求。

    深圳市房地产研究中心李宇嘉认为，政策会有针对性地抑制投机炒作、非正常加杠杆等破坏市场秩序的行为，让房价回归基本面驱动。他预计，各地调控政策出台以后，未来重点城市的楼市会有一段时间的平静。(袁野)