土地断顿3月后 为巩固市场房企多方式求生存

        土地断顿3月后

    为了巩固北京市场，房企除了在招拍挂市场积极拿地外，还要通过项目合作、股权入股等方式求生存

    在不少业内人士看来，长期宅地供应不足可能会引发连锁反应。供需矛盾导致最显而易见的结果就是：每出来一块地就造就一个地王。

    在全国各地土地市场“捷报频传”之时，曾被所有房企争先恐后进驻的热土——北京，土地市场却一片寂静，并已长达三个月之久。手中弹药充足的房企，除了继续等待，似乎并没有更好的办法；但在绝大多数受访者看来，真正让人心生隐忧的是，一旦推出新地块遭遇疯抢后催生新地王，对未来市场的影响将会持续扩大。

    现象

    宅地供应节奏刷新历史新低

    与全国其他城市轰轰烈烈的土地市场相比，作为众多房企兵家必争之地的北京却是出奇平静。7月7日北京成交一宗通州经营性土地后，北京再次进入土地断供期。但业内人士指出，由于通州地块为环球影城二期定制地块，所以继6月2日成交了位于延庆、中关村和顺义三宗地块后，实际上并无其他土地成交。而上述三宗地块均是在4月29日挂牌，这也意味着在此后的5、6、7三个月，北京已经无住宅土地新增供应。

    根据国土资源局公开统计，今年截止到目前，北京共实现7宗住宅地块成交，与过去五年同期平均20块的成交数量相比，无论是成交面积还是成交金额都形成较大的差距，创造了2012年以来的最低纪录。而在成交量萎缩的同时，地块成交平均楼面价已达到19972元/平方米，达到历史的新高。

    在众多业内人士看来，尽管土地供应速度较慢，但今年以来北京土地市场受欢迎程度较高，主要受到市场去化速度较快的影响。根据亚豪机构数据统计显示，今年前7个月，北京商品住宅（不含商住房）共实现成交33772套，创造了近三年同期的新高，而与此同时住宅库存量急剧下滑至6.28万套，库存消化周期是13个月。实际上，如果将商住房成交也计算在内，前7个月商品住宅的成交已经达到73753套。

    “从这个角度看，无论是住宅还是商服地块，进入市场后就没有卖不出去的房子。”一位业内人士综合上半年市场成交的情况表示，甚至一些之前陷入困境的项目也在上半年成功“解套”。

    亚豪机构市场部总监郭毅告诉记者，北京土地供应节奏的放缓是城市发展到一定阶段的必然趋势，欧美、香港都如此。

    探因

    功能规划调整导致暂缓推地？

    在接受记者采访的过程中，不少房企都表示，无论是从年初国土局的供地计划还是各路小道消息，都表明“今年土地还是应该有量的”。

    目前市场上有消息称，未来在亦庄板块有两宗容积率为1.2的土地即将入市，根据此前新房市场成交以及土地供应稀缺，房企拼抢的状态来看，有业内人士已经给这两宗地块贴上了“准地王”的标签：预计最终成交楼面价将会超过6万元/平方米。但对于地块推出的时间，却没有一个确切的说法。

    事实上，类似上述这种栩栩如生的地块入市消息在坊间不绝于耳。南五环外某项目负责人也对记者透露，就在自家项目旁边有一块住宅地块将会在今年推出，这也是该区域内近十年来唯一一块住宅用地，预计成交后的最低楼面价不会低于6万-7万元/平方米，而该项目所属的集团对此地块已经跟踪多年，并表示势在必得。“原本说上半年就要推出来的，但不知道什么原因到现在还没什么动静。”该项目负责人告诉记者。

    据某知名房企土地投拍部门的人士表示，通过多方沟通，年内地块的集中放量还是会有。但目前北京功能结构性区域规划的调整太多，主管部门也有些情非得已。“比如朝阳东坝区域之前的定位是第四使馆区+CBD，但在功能调整规划之后就不再提CBD了，至于以后会怎样发展，都说不好。”该人士表示，主管部门比开发商想得更明白，知道什么地块在什么样的时间段推出更合适。以通州东迁为例，按照通常的逻辑，通州应该大量出地，肯定企业都会去疯抢，但除了定制地块，其实一块地都没有放出来。

    房企

    要么走 要么等

    市场需求的旺盛以及有效库存的见底，使得北京土地市场虽然竞争激烈，价格高企，但众多房企仍然蜂拥而至；而北京的特殊地位，使得一些之前从未涉及北京的南方系名企也在伺机寻找机会，通过拿地进京。

    某南方系房企营销负责人告诉记者，近两年一直在北京找地，也曾亲临土地拍卖市场参与竞争，但始终没有收获，本来今年打算背水一战，没想到北京出地这么少，无奈只好转战其他一线城市，在同样火爆的深圳市场收获多宗地块。

    中国中央别墅区发展研究院创办人刘东告诉记者，较之于购房人看着房价库存套数减少的焦虑，开发商面对供地稀缺的状态更加恐慌。“即便是在北京已经深耕很多年的开发商，手里能够做开发的项目也只够支持3年左右。”

    但在多位房企人士看来，对于土地供应节奏的这件事表示无奈，但也在正常范围之内。“毕竟供应决策权不在我们，企业能做的只是调整好节奏去适应现状。”一位上市房企相关负责人表示，对于土地储备，所有的企业都有需求，一旦市场上推出合适的地块，仍然会积极去争取。

    业内人士认为，在生产资料相对紧缺的情况下，无论是通过项目合作还是出资入股等多种方式，房企在北京市场的生存方式反而更多元化。

    影响

    市场量少、价高

    “长期用地供应不足，可能会引起一定的连锁反应。”刘东指出，供应量与需求端形成的矛盾导致最显而易见的结果就是，长期不供地，每出来一块地就造就一个地王。

    对此，某房企负责人表达了不同的观点：“长久的土地断供不一定会引发哄抢，也许还会流拍。比如当年的孙河地王，就是预期过高，放出来的时候体量巨大，没有开发商能吃下，最终导致流拍；后来也是经过拆分后二次上市才消化掉。”他表示，尽管房企对于北京这个城市如饥似渴，但地块的推出还是取决于多方预期和判断。

    还有业内人士指出，未来北京土地供应一定是越来越少的状态，其中很大一部分重心将围绕疏解非首都功能来展开。一位资深业内人士向记者表示，从北京市土地出让未来三年的规划来看，其实东南西北城都有，但从已出让的地块就能看出来，未来要着重发展的是西南板块，包括门头沟、丰台和大兴。

    尽管对于土地市场的判断莫衷一是，但对于土地成本为将来市场带来持续攀升的预期，各界人士的看法几乎一致。

    根据中原地产统计数据显示，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗地块合计土地出让金为1919.38亿，而截至2016年6月16日，销售额只有224.8亿。而从地块的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万，按照基本成本测算，销售价格需要在6万左右。

    中原地产分析师张大伟测算后指出，目前北京的房价销售均价在3.5万左右，这部分地块入市的难度依然非常大。对于这1919.38亿地块来说，未来3年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目资金链方面的风险。(记者 李捷)