博鳌之问：如何建立房地产市场长效机制？

 今年以来，从中央到地方，从企业到研究机构，呼吁建立楼市长效机制的声音此起彼伏。2017博鳌房地产论坛上，与会嘉宾普遍认为，建立长效机制最重要的就是通过法律来保障市场运行，而这其中呼声最高的当属在房产保有环节开征房产税。

经济学家、国民经济研究所所长樊纲表示，房地产市场需求侧最重要的长效机制是房产税，应当尽快实施；同时，城镇化过程中迁移带来的合理性需求也应当得到保证。

“你有这个地产，你就要付这个成本，然后逼着你去租，你不租的话，就会不断亏损。”樊纲认为，这是房产税的最基本原理。同时，房产税也是一个内在稳定器。“房产税是跟着房价走的，有的国家是跟着租金走的。”樊纲说，“房价涨了，租金涨了，当市场的需求高的时候，你要付出的税也就跟着涨了。”这时人们就会调整自己的需求，房产税也就发挥了它稳定器的作用。

对于如何实施房产税，樊纲建议借鉴我国改革的宝贵经验，新人新办法，老人老办法。“双轨过渡，给予市场一个过渡期，增量改革，这都是中国改革成功的经验。”另外，樊纲还建议根据房子的价值来对房产税进行减免。在确保每家只有一套房子减免的情况下，减免低价房，降低低收入阶层的住房成本。

至于实施房产税是否会引起房价暴跌的问题，樊纲给出了否定的答案。他认为，目前房地产市场被多重行政手段调控，需求被严重抑制。当长效机制实施后，合理的需求足以弥补被挤掉的不合理需求，房地产市场依然可以稳步发展。“长效机制就是为了长治久安，就是为了使市场机制真正良好地运行下去。”樊纲说。

无独有偶，交通银行首席经济学家连平也力挺房产税的推行。他表示，房产税税收制度的变革，明年或往后推出的可能性比较大，一旦如此，将会对市场产生深刻的影响。

瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光也认为，房产税不是什么新鲜事物，但是喊了多年，却总是“犹抱琵琶半遮面”，这背后无非就是开征房产税涉及的程序太复杂，并且还受到既得利益者的阻拦。在一些地方政府依然依赖于土地财政的情况下，开征房产税阻力可想而知。

“在国外，很多人都不愿意买房，原因之一就是国外不仅仅有房产税，还有遗产税等一系列关于房子的税种，所以在国外租赁市场相当发达。”沈建光表示，在国内，这些税种基本空白，房子成了很多人的资产储备工具。

沈建光认为，除了在保有环节开征房产税，供给侧改革对于建立房地产长效机制也尤为重要。比如改革土地供应制度，革新城市规划等等，如此使得房地产市场能够处于一个相对平衡的环境中。

链家研究院院长、经济学博士杨现领则认为，长效机制的核心就是要通过二手房和租赁的优化及改革，来解决存量的遗留历史问题。租赁市场的发展是长效机制非常重要的组成部分，目前我国已经形成了二手房、新房、租赁三足鼎立的市场格局，三个市场共同来满足人民群众住的需求。

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮认为，在完善房地产业调控的长效机制方面，应是有利于中国城镇化长期发展、人口合理聚集以及空间优化分布的机制；应是有利于房地产业的供和求，其中短期均衡和长期均衡不断趋近的机制。

中国房地产业协会原副会长朱中一表示，今后，随着长效机制的建立和基础性制度的完善，现行的一些行政性的措施也会逐步地与长效机制衔接。届时，体现住房居住属性的住房制度、购租并举的住房体系，以及与之配套的金融、财税、法制等制度将不断完善，房地产市场一定会朝着更加平稳健康的方向发展。