首单长租公寓抵押贷款 资产证券化产品获批

 上证报记者获悉，12月1日，“招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划”（下称“招商蛇口专项计划”）获深交所评审通过，并拟于近期发行。该专项计划既是全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品（以下简称“CMBS”），也是目前储架发行规模最大的住房租赁类资产证券化产品——获批发行规模达60亿元，刷新了长租公寓类资产证券化的最高额度记录。

据介绍，招商蛇口专项计划由招商证券资产管理有限公司担任管理人，采用储架发行模式，即一次审批、分期发行。管理人可以在无异议函出具日后2年内按照约定的标准筛选底层物业资产，自行选择合适的时点发行多期CMBS，相比于普通单期产品，发行效率大幅提高，有利于进一步降低企业的融资成本。

专项计划融资人则为招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“招商蛇口”），基础资产为单一资金信托项下的信托贷款，并以底层长租公寓的租金收入现金流作为首要还款来源。首期拟发行产品以位于深圳前海蛇口自贸片区的“四海小区”作为标的资产，预计发行规模20亿元。招商蛇口为专项计划提供差额补足，同时以其子公司持有的“四海小区”全部标的物业资产对信托贷款提供抵押担保，使优先级资产支持证券获得了AAA的信用评级。

作为长租公寓行业的龙头企业，招商蛇口拥有大量低成本的存量长租公寓，通过发行CMBS，既盘活了存量资产，也保留了长租公寓的所有权，为企业打通了“投资、建设、运营和退出”的完整业务链条，也为传统租赁行业转型升级提供了有效渠道。

深交所相关负责人表示，招商蛇口专项计划的获批，既是资产证券化服务住房租赁市场发展的又一阶段性成果，也是深交所继全国首单住房租赁类房地产投资信托基金（REITs）“新派公寓”后在长租公寓领域内的又一创新尝试，标志着优质住房租赁企业可尝试运用储架式CMBS高效拓宽融资渠道，具有非常积极的示范效应。

招商证券相关负责人也告诉记者，本项目的获批是招商证券响应国家发展长租公寓产业、盘活长租公寓资产的重要实践，也是招商蛇口与招商证券发挥招商局集团产业链优势，推动产融结合的又一成功典范。

“我们将在总结产品运作经验、做好风险控制与投资者适当性管理的基础上，不断加大资产证券化业务创新和后续产品开发，积极探索和运用资产证券化手段为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设等领域提供金融支持，助力住房租赁市场健康发展。”该人士称。⊙记者 张忆