为维修基金开启“绿色通道”

用好新条例管好咱的家——关注新版《河南省物业管理条例》系列报道之七

为维修基金开启“绿色通道”

□周刊记者 胡江涛 侯岱君

近期，本报分别以《新版物业管理条例有哪些新意》、《电梯安全不容忽视》、《住宅专项维修资金如何使用》、《执法进小区 共建美好家园》、《自家的狗狗要管好》等为题，对驻马店市住房管理中心大力宣传贯彻新版《河南省物业管理条例》（以下简称新版《物业管理条例》）进行了报道，并鼓励广大市民用新条例维护自己的权益。

今天，本报继续第七期报道，来看看新版《物业管理条例》对于动用维修基金的几种情况有什么新规定。

 市民在活动现场咨询新条例的有关内容。

案例

因需三分之二以上业主同意，导致难以使用维修基金

李先生是一物业公司负责人。据他介绍，在他管理的小区内，业主有时向他反映房屋墙体脱落、卫生间渗水等问题，希望能申请维修基金。但由于手续太繁杂，申请门槛太高，最后都以失败告终，业主只能自己找人维修。

“申请、使用维修基金的手续太繁杂，主要因为占总人数三分之二以上的业主同意才能使用维修基金维修，要挨家挨户去解释、签字，确实是一项大工程，比较麻烦。”李先生有些无奈地说，“小区建的时间久了，电梯、消防等共用设施设备就需要维修，屋内、外墙渗漏的情况也会出现。”李先生表示，有时候真的是心有余而力不足。

近日，市民王女士得知新版《物业管理条例》实施的消息后，非常开心。她说：“可以减少手续，提高维修基金的使用率，对业主来说是好事，对物业公司来说同样是好事。”

新变化

6种紧急情况下，使用维修基金无需“双三分之二”业主同意

专项维修基金相当于房屋的“养老金”，随着房龄的增加，房子不可避免会出现这样那样的问题。但遇到紧急情况，想动用维修基金，往往会出现使用难的问题。

那么，住宅专项维修基金使用的流程是什么？

专项维修基金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决，也可以采取异议表决，即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。专项维修基金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

业主大会成立前，专项维修基金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或者代行管理。

住宅专项维修基金划转至业主大会前，需要使用住宅专项维修资金的，应由专项维修基金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，向管理机构提出申请并组织实施使用方案；管理机构审核同意后，通知银行将维修款项划转至施工单位。

不管是哪种情况，在具体实施中，都很难顺利进行。加上部分业主对使用维修基金不理解、不配合，以及外来人口置业，空置率较大，制约了专项维修基金的使用，造成法定决策程序难以落实。

新版《物业管理条例》在制定过程中考虑了动用维修资金“难”的问题，为6种情况下使用维修基金开启“绿色通道”。

条例规定：物业管理区域内公用部位、公用设施设备出现下列紧急情况的，物业服务企业应当立即组织应急维修：

一、电梯、消防等公用设施设备故障损坏，无法正常使用的；

二、屋内、外墙渗漏的；

三、楼体外墙有脱落危险的；

四、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

五、公共护栏（围）破损严重的；

六、其他紧急情况。

出现这些情形之一的，物业管理行政主管部门接到申请后，应当及时核准并拨付专项维修基金。应急维修费用应向业主公示。