房地产转型文旅之痛如何化解

 近年来，伴随宏观调控政策持续加码、土地市场竞争愈发激烈，房地产企业纷纷加入产业转型行列，将目标瞄上旅游市场。战略布局文旅地产已成为房企转型的新趋势。

据了解，目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产，这类企业有实力、有视野，房地产开发经验丰富，但不少地产商依然沿用住宅的生意逻辑进行文旅项目开发，这不仅无益于项目推进，还会带来更大风险。文旅地产考验的不仅仅是当事企业的融资能力、资金运作能力，对内容创造及运营方面的能力亦要求极高，包括对宏观政策的把控和判断力。

房企开发文旅项目惯用高举高打、大步扩张的方式，动辄投资数百、上千亿。而高速扩张是对资金需求量的上升，这极其考验当事企业的融资能力和资金运转能力。以华侨城为例。自提出“文化+旅游+城镇化”模式以来，华侨城在文旅项目的概算投资粗略估算已超万亿。而大规模的拿地后，其资金压力亦凸显。数据显示，2017年华侨城A经营活动产生的现金流量净额为-77亿元，同比下降274.85%。

文旅项目前期投资大，属于重资产项目，必须靠地产反哺，但是地产的后期溢价需要建立在旅游的成功运营来提升。若运营不力，则会影响体验式业态，进而影响地产项目销售。目前房地产企业运营文旅项目的能力参差不齐，且多数处于待开发阶段，如何让项目内容创新生成并可持续运营是摆在面前的一道难题。

业内有言：得IP者得天下。IP可以说是文旅的核心，它代表着个性化和稀缺性，能提高旅游目的地的复购、重游率和二次消费，能从根本上解决同质化竞争所带来的顽疾。文旅地产发展依托的是文化多样性的价值认同，想要打造旅游精品，强势IP的内容运营无疑是提升知名度的最佳途径。

作为以服务为核心的产业地产，文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素，在拿地策略、客群的定位等方面须做详细分析。业内也一直批判文旅地产项目大多内涵不足、没有灵魂，这就要求运营者们将文化与旅游进行充分有机结合，形成鲜明的主题，以打造差异化体验。

文旅地产从字面上是“文化+旅游+地产”，但其本质和核心是“文旅”而非“地产”。一个成功的文旅地产项目往往都是通过对生态、业态的提炼，营造休闲的环境和氛围，并以独特的文化为标签形成组合联动。文旅领域群雄逐鹿，如何通过差异化战略来获取竞争优势，如何达成旅游和地产的平衡，如何实现“旅游拉动地产，地产反哺旅游”的良性循环，是开发商们需持续思考的问题。（唐飞 作者为执惠文旅资深分析师）