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宅基地“三权分置”问题研究

2020-01-15 09:37 来源:驻马店网 责任编辑:杨姗姗
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摘要:规范流转行为,加快建立宅基地使用权流转市场,政府引导建设统一的流转平台,充分激活宅基地使用权市场,宅基地资格权人(农户)将宅基地使用权放于平台交易或出租给受让人开发利用。

□李志浩

  一、农村宅基地现状

据统计,2008年至2016年间,我国农村人口总量减少1.13亿人,农村从业人员减少7288万人,农业就业人员占比下降22.09%,但2009年至2016年间我国村庄用地增加1091.3万亩。我们调研发现,我市农村宅基地现状和上述情况基本相同,主要表现在:农村宅基地布局混乱;村庄外延扩张,中心空置;“一户一宅”制度难落实;存在私买私卖现象等。

 二、宅基地“三权分置”的现实意义

充分提高农村宅基地的利用效率发挥财产权益。国土资源部2017年统计报告显示,我国农村集体建设用地面积19万平方米,是城镇国有建设用地面积9万平方米的2倍左右。但从2017年全国常住人口来看,常住人口中的58.52%为城镇常住人口,只有41.48%为农村常住人口,而且在农村常住人口中有50%为外出农民工。在我国现在建设用地紧张的情况下,城市多人少地与农村少人多地形成了鲜明对比。宅基地“三权分置”制度可以充分提高农村宅基地的利用效率,同时通过宅基流转发挥财产权益。

有利于统筹城乡一体化发展。我国现行农村宅基地保障功能不允许自由转让,一些农民虽有意到城市居住,但无法通过转让农村房屋及宅基地获得资金,宅基地又无法抵押贷款,无力在城市买房。宅基地“三权分置”制度既可以统筹城乡一体化发展,激发城乡活力,又可以解决小产权房屡禁不止的问题。

有利于乡村振兴战略的实现。设立“三权分置”制度让农村宅基地合法流转,既可以使农民获得利益,也可以发展农村经济,实现生态宜居,建设美丽乡村。

 三、宅基地“三权分置”制度设计

坚持宅基地集体所有权。强化集体对宅基地的处分权,发挥集体经济组织在宅基地上处分、使用、收回、监督的主体作用。强化村集体领导班子,落实村民自治,建立健全对集体所有权的监督制约,防止权力滥用,规范宅基地集体所有权中集体的规划管理权、监督权和宅基地收回权,使宅基地集体所有权真正落实,实现在宅基地流转过程中村集体的收益权。

保障农户的宅基地资格权。将传统农户的宅基地使用权变为资格权和使用权,农户的资格权属于新创设的成员权,制度设计上应包括作为村集体经济组织成员在符合“一户一宅”政策下的宅基地请求权、对宅基地自行使用和不违反法律规定情况下宅基地进行流转的权利、退出宅基地后的补偿请求权等。

放活宅基地使用权。允许农户的房屋及宅基地在一定条件下进行流转,也就是农户将其宅基地使用权以有偿转让的方式给第三人在一定期限内使用,但为了期限届满后宅基地能回到初始状态,要求在转让的时候不能改变集体所有权的性质,不改变土地用途,不改变集体成员资格,防止变相进行房地产开发。

建设宅基地使用权流转平台。规范流转行为,加快建立宅基地使用权流转市场,政府引导建设统一的流转平台,充分激活宅基地使用权市场,宅基地资格权人(农户)将宅基地使用权放于平台交易或出租给受让人开发利用。政府可在乡镇一级设立宅基地使用权流转交易所,监管宅基地流转行为,规范流转双方签订合同,成立免费宅基地流转法律咨询中心和土地价格评估机构,对宅基地价格进行评估,防止改变土地用途,防止城镇居民或者开发商到农村买地炒房,保护农民和村集体的合法权益。

(作者单位:市委党校)

责任编辑:杨姗姗

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