推窗即景还是为溢价买单？记者实地探访练江河、清河公园沿岸楼盘

驻报全媒体记者 张乾阳

2026年5月，随着练江河全域综合治理二期工程扫尾、清河公园滨水绿道实现全线贯通，“一河两岸”生态居住区再次成为驻马店楼市的热门话题。市城管局在2026年工作要点中明确，持续实施练江河、清河湖等公园绿化养护和景观亮化工程，新增健身步道12公里，夜间景观照明覆盖率达到90%以上。公园“颜值”持续刷新，沿岸楼盘的价格是否也跟着水涨船高？记者连日来实地探访了练江河、清河沿岸多个楼盘和二手房门店，一探“水景溢价”的真实成色。

景观维护：夜间亮化升级，慢行步道全线贯通

5月25日晚7时许，记者在清河公园滨水步道看到，新安装的LED庭院灯和景观灯带已投入使用，散步和夜跑的市民较去年同期明显增多。沿河慢行步道从置地大道一直延伸到开源大道，全长约5.2公里，串联起多个亲水平台和健身广场。“以前晚上来跑步得自己带手电，现在灯亮了，带孩子出来遛弯也放心多了。”家住清河公园附近的张女士说。

在练江河沿岸，综合治理二期工程已进入收尾阶段。市城管局园林绿化中心工作人员介绍，练江河沿线今年新增了3处雨水花园和2处生态缓冲带，在提升景观效果的同时兼顾城市排水防涝功能。按照市自然资源和规划局此前公示的《驻马店市练江河沿岸城市设计及控制性详细规划》，该区域定位为“滨水生态居住示范区”，规划绿地与广场用地占比不低于35%。

水景溢价：一手房主打改善牌，二手房涨跌分化

公园“美颜”升级，最直接受益的是沿岸楼盘。在练江河沿岸的某房地产项目，售楼处沙盘将河景视野作为核心卖点。置业顾问坦言，同楼栋、同户型的河景房与非河景房，单价差距在800至1200元/平方米，“临河第一排的房源基本售罄，剩余的主要是后排和侧面的”。记者查询市住建局商品房预售合同备案数据，该项目近三个月网签均价约6020元/平方米，较去年同期微涨约3.5%。

然而，并非所有贴着“水景”标签的楼盘都能兑现溢价。记者走访练江河沿岸3家二手房中介门店了解到，建成年份较新、物业维护较好的小区，河景房源挂牌价较非河景房源高出约10%至15%；但部分建成超过10年的老旧小区，因停车位不足、管网老化等问题，即便占据一线河景位置，挂牌价也并未高于同板块非河景小区。“景观只是加分项，房龄和物业才是房价的底子。”一位中介门店店长告诉记者。

理性看待：好景观不等于稳升值

市自然资源和规划局在沿岸区域控制性详细规划中明确，滨水住宅用地容积率上限控制在2.2以内，建筑高度原则上不超过60米，确保河岸景观廊道的公共性和通透性。这意味着沿岸新建楼盘将以低密度产品为主，供应总量有限，从供需结构上对房价形成一定支撑。

对于购房者而言，练江河、清河公园的持续“美颜”确实提升了沿岸居住品质，但水景溢价能否持续，仍取决于小区自身的产品力和物业维护水平。推窗即景固然美好，若只为了“看水”而忽略户型、物业、房龄等硬指标，溢价可能最终由自己买单。选房时不妨多走几步，实测从小区到公园入口的实际距离，多问几句物业费标准和公共设施维护频次——这些细节，比沙盘上的河景效果图更值得作为决策依据。