房价这么高房产商为何难赚钱？

 　 楼市风云

　　过去很多年，李嘉诚囤地捂盘式的开发方式，才是最便捷、最保险的赚钱模式。而近几年，受制于政策收紧，以及业内流行高周转，开发商的日子再也回不到2004-2010年间的暴利时代。

　　80家房地产企业近日公布了三季报。数据显示，前三季度80家房企总营业收入为4244亿元，合计净利润为343亿元，净利润率为8%。从季度看,80家企业中有52家利润率低于10%,房地产行业已经进入中低利润行业范畴。

　　于是，人们不禁要问，房价如此高，开发商利润率却一路下滑，那么高房价之下的高利润都让谁拿走了？

　　首先，大头被收入地方财政的“口袋”。一是土地出让金，二是税收。如果说房子是面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵，则面包也会提价。而部分热点城市的地王，由于开发商争抢激烈，出现“面粉贵过面包”也不稀奇。

　　越是房价高的城市，地价在房价构成中所占比重越高。中国土地勘测规划院的数据也表明，相比十年前，住宅地价上涨幅度最大，高达340%。举个例子，今年来，北京多块区域地块的楼面价高达5万元左右，如果一两年以后卖房时以8万左右的价格出售，则地价占比超六成。

　　此外，房地产税收更是地方政府税收的另外一大块。与房地产业相关的税种主要有七个，占地方财政收入比重约三成，其中契税、土地增值税、房产税、土地增值税、耕地占用税，2014年占比为18%，而2001年仅为7%。

　　还有很大一部分，是被金融机构赚走了。2010年至2013年，由于持续不断的房地产调控高压，在融资方面，金融机构设定很多门槛，比如要求商业银行实行“黑白名单”，不仅广大中小开发商拿不到贷款，就是部分大房企也会吃“闭门羹”。于是，开发商只能通过民间高利贷、房地产信托、私募等以很高的成本融资。

　　另外，在房价上涨偏快、房价较高的城市，如果以5-10年这样较长时间跨度来看，开发商的赚钱能力，其实不如炒房者、长线投资者，以及业主。由于这些城地价上涨快于房价，所以只有较长时间持有土地与房产，才能获得较大收益。

　　所以，过去很多年，李嘉诚囤地捂盘式的开发方式，才是最便捷、最保险的赚钱模式。而近几年，受制于政策收紧，以及业内流行高周转，开发商急吼吼的加速开发，一块地还没捂热，就已变成房子卖出去了。倒是那些买后持有多年的购房者，所获利益（或房子升值）更丰厚。从这点来看，开发商更像长工，而非地主。

　　总而言之，长期来看，房价特别是一线城市和部分二线城市的房价，还将继续上涨得让人看不懂。但是，开发商的日子再也回不到2004-2010年间的暴利时代。在此背景下，地方政府应反思如何减少“土地财政”依赖症。而金融机构在高企的不良贷款率压力之下，也不可能长期高息压榨开发商（部分已经因为不堪重负而面临倒闭）。至于少数热点城市的自住性与投资性购房者，依然可以继续分享楼市红利。

　　杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）