《关于培育房屋租赁市场的意见》解读

规范房屋租赁市场  改善居民居住条件

——《关于培育房屋租赁市场的意见》解读

马国省

近年来，随着城镇化进程加快，城市框架不断拉大，房屋租赁需求旺盛，城市房屋租赁市场面临严峻挑战，为服务房屋租赁市场发展需要，省政府发布了《河南省房屋租赁管理办法》。《河南省房屋租赁管理办法》以培育房屋租赁市场为目的，以房屋租赁登记备案制度为核心，以联合管理为手段，以信息化为支撑，以监督检查为保障，结合我省房屋租赁市场发展现状，为房屋租赁在房地产市场和我省经济社会发展中发挥作用提供了强有力的制度保障。为了完善住房供应体系，深化商品房供给侧改革，实行租售并举，实现租购同权，改善居民居住条件，加快培育和发展我市房屋租赁市场，驻马店市政府出台了《关于培育房屋租赁市场的意见》（以下简称《意见》）。

《意见》的主要内容包括：一是主要工作目标。力争到2020年建立租售并举、实现租购同权，形成市场配置为主、政府保障为辅的住房供应体系。实现住房租赁专业化、新业态、新模式，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，健全政府监管、行业自律、主体诚信、社会监督的住房租赁市场机制，推动实现城镇居民住有所居的目标。

二是培育市场供应主体。主要是大力发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；规范住房租赁中介机构；支持物业服务企业经营住房租赁；规范个人出租住房。建立健全住房市场的良性供求关系，满足不同层次、不同类型的人群需求，鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提供专业、规范的住房租赁服务，提高住房租赁企业规模化、专业化水平，满足不断增长的住房租赁需求。

三是拓展市场供给渠道。增加住房租赁房源、鼓励新建租赁住房、有计划地改建房屋用于租赁，多渠道扩大租赁市场房源。鼓励政府、企业、社团、个人将拥有所有权、合法使用权或者管理权并符合出租条件的房源自行出租，也可委托住房租赁企业、房地产中介机构出租；允许商改住，合理确定租赁住房建设规模，有序开展租赁住房建设。

四是加强政策支持力度。出台住房租赁支持政策，制定税收优惠政策，加大金融支持力度，完善公租房制度，制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，落实提取住房公积金支付房租政策。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持。对开发建设、经营租赁住房的企业，政策性金融机构可比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。扩大公租房保障范围，盘活公租房资产。

五是加强租赁管理体制建设，明确地方责任。各县区人民政府、开发区管委会对本行政区域内的房屋租赁市场管理负总责，加强房屋租赁管理机构建设，明确房屋租赁安全责任。充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，加强行业监督。推动房产地理信息系统建设，重点落实房屋租赁合同登记备案制度和住房租赁企业、房地产中介机构及从业人员信用管理制度，落实行业自律。充分发挥行业自律组织作用，对房地产中介租赁机构进行信用评级。建立黑名单制度，定期向社会公示行业诚信情况信息。

《意见》对房屋租赁市场的手续、备案等内容进行了规范，呈现许多亮点：

一、我市房屋租赁市场主要表现为：房屋租赁市场发育不健全，房屋租赁的供给市场主体单一，除公租房和廉租房外，主要是市民零星房屋出租，我市还没有专业的、成规模的房屋租赁企业；房屋租赁人主动办理备案的法律意识淡薄，大量的房屋租赁不予办理租赁合同登记备案，双方权益无法有效保障，违法建筑、危房出租存在严重安全隐患和矛盾纠纷；房屋租赁管理机制滞后，房产管理部门对房屋租赁的管理缺乏强制性。当前介入房屋租赁管理的政府部门除房产管理部门外，还有工商、税务、公安、卫生等，目前还没有统一协调机制。

二、房屋租赁及类别。房屋租赁是指自然人、法人或者其他组织作为出租人将其拥有所有权或者使用权的房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时，将房屋返还出租人的行为。一是以联营、合作、承包等方式提供房屋给他人使用，取得固定收益或者分成收入，不参与直接经营也不承担经营风险的。二是以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用的。三是宾馆（旅社、饭店、酒店、招待所等）将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所，并经工商部门登记注册地址，由使用人支付租金的。

三、规定登记备案手续办理时限。房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订或者变更之日起30日内，到市房地产交易大厅申请办理登记备案手续。

四、办理房屋租赁登记备案应当提交的相关材料：租赁双方当事人身份证明；房屋所有权证或其他合法权属证明；房屋租赁合同；转租房屋的，须提交原出租人书面同意的证明；出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明；出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明；法律、法规规定的其他文件。

五、房屋租赁当事人变更、提前解除租赁合同的，应当于30日内办理变更、注销登记备案手续；房屋租赁期满续租的，应当按照有关法规办理房屋租赁登记备案手续；房屋租赁合同期满，租赁合同自动失效，不需要办理合同登记备案注销手续。

六、《意见》对不具备出租资格的房屋进行了明确规定。《河南省房屋租赁管理办法》第十条规定：出租房屋的结构及其附属设施应当符合建筑、消防等方面的安全条件。有下列情形之一的房屋不得出租：属于违法建筑的，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，经鉴定为危险房屋的，违反规定改变房屋使用性质或者用途的，有法律、法规和规章规定禁止出租的其他情形的。另外，建设部出台《商品房屋租赁管理办法》，规定了不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，或违反规定改变房屋使用性质的都不具备出租资格。

七、《意见》对房屋出租人有了明确要求和规定。一是不得向未成年人或无合法有效身份证明的单位和个人出租房屋。二是不得以出租房屋的方式为非法生产经营活动提供便利条件。三是发现承租人有违法犯罪活动的，或有违法犯罪嫌疑的，应及时报告公安机关。

八、《意见》对房屋承租人也有了明确要求和规定。一是承租人应当保护房屋并按照租赁合同约定合理使用房屋，配合房屋出租人进行房屋租赁登记。二是不得利用房屋进行违法活动。三是不得改变房屋结构和改建、扩建房屋。四是不得损害公共利益或者妨碍他人正常生活、工作。

九、在房屋租赁期限内，承租人将租赁房屋转租需要办理登记备案。经出租人书面同意，承租人可以在租赁期限内将承租房屋的部分或者全部转租给第三人。转租房屋的，当事人双方应当于30日内共同办理租赁登记备案。

十、免收手续费。办理房屋租赁登记备案手续免收房屋租赁交易手续费。

十一、《房屋租赁登记备案证明》丢失，可向市房屋租赁管理机构申请补发。《房屋租赁登记备案证明》是房屋租赁行为合法有效的凭证，是承租人经营场所、居住场所合法的凭证。《房屋租赁登记备案证明》不得伪造、涂改、转借、转让。《房屋租赁登记备案证明》遗失的，可以向市房屋租赁管理机构申请补发。

十二、《意见》对从事房屋租赁业务的经纪机构进行规范。一是房地产经纪机构从事房屋租赁居间活动，应当书面告知租赁当事人到房屋租赁所在地住房城乡建设部门办理房屋租赁登记备案手续。二是房地产经纪机构和房地产经纪人应当遵守有关房屋租赁管理规定，向租赁当事人宣传房屋租赁法律、法规、规章和政策，引导、协助或者代为办理房屋租赁登记备案。三是房地产经纪机构和房地产经纪人不得居间、代理不符合规定的房屋租赁业务，不得对租赁当事人隐瞒真实的房屋租金等信息以赚取差价，不得承租自己提供经纪业务的房屋。

十三、房屋租赁期限内，租赁房屋产权人发生变化时，租赁行为（合同）仍然有效。房屋租赁期限内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

       十四、《河南省房屋租赁管理办法》的施行将解决诸多社会问题。房屋租赁市场目前的状况比较混乱是一个不争的事实，很多违章建筑出租和危险房屋出租，出租人只顾收租金，对于承租人利用房屋干什么不闻不问。一些违法犯罪分子利用租赁房屋进行流窜作案，出租房屋成为“黄、赌、毒”等藏污纳垢的场所。大量的住宅房屋租赁，当事人根本不办理合同登记备案手续，不仅房屋租赁市场管理失控，流动人口管理也处于失控状态，严重影响社会治安和社会稳定。近年来，人民法院和仲裁机构受理的民事纠纷案件中，房屋租赁纠纷案件的比例明显上升。这些情况说明，房屋租赁市场的混乱秩序已经威胁到房屋租赁市场的健康发展，特别需要政府进行监督管理。实践证明，房屋租赁市场没有政府出面做“裁判员”也是不行的，房屋租赁市场需要政府的监督和规范，促进市场的规范发展。我们应将房屋租赁市场监督管理工作看成是保持社会稳定、促进社会经济和发展的大事。

十五、房屋租赁合同具备的条款或内容。房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：①当事人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、装修及设施状况；③租赁用途；④租赁期限；⑤租金及交付方式；⑥房屋修缮责任；⑦转让的约定；⑧变更和解除合同的条件；⑨违约责任；⑩当事人约定的其他条款。2017年省住房和城乡建设厅与省工商行政管理局联合印发了《关于印发住房租赁合同示范文本（试行）的通知》（豫建房管[2017]17号），积极倡导住房租赁当事人使用合同示范文本，可以最大限度保护租赁双方的权益。

十六、《意见》对房屋租赁管理部门及职责更加明确。主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。省辖市、县（市）住房城乡建设（房产）部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理工作，其所属的房屋租赁管理机构具体负责本行政区域内的房屋租赁管理工作。县级以上人民政府应当加强对房屋租赁管理工作的领导，并组织有关部门建立房屋租赁联合管理机制。公安部门负责出租房屋治安管理、消防管理和租赁当事人的户籍管理。工商等有关部门负责查处利用出租房屋进行无证照经营等违法经营行为。规划、税务和人防等有关部门应当按照各自职责做好房屋租赁管理相关工作。居民委员会、村民委员会等基层组织应当协助有关部门做好房屋租赁管理工作，督促出租人、承租人自觉遵守国家和本省房屋租赁管理规定。居民委员会、村民委员会可以根据本地实际，组织居民制定房屋租赁管理公约，对房屋租赁实行自治管理。

十七、明确办理期限。符合办理条件的租赁房屋登记备案，应当在3个工作日内向当事人开具租赁房屋登记备案证明。

十八、法律赋予承租人权利。房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

十九、房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。

二十、违反规定出租禁止出租的房屋应承担的责任。违反规定的由房屋租赁主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可以处5000元以上3万元以下的罚款。

二十一、违反规定出租住房，出租人未以原设计房间为最小出租单位，分隔搭建后出租的应承担责任。由房屋租赁主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可以处1000元以上5000元以下的罚款。

二十二、房屋租赁合同签订30日内不办理登记备案的应承担的责任。由房屋租赁主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，可以处1000元以下的罚款；单位逾期不改正的，可以处1000元以上1万元以下的罚款。

二十三、伪造、涂改、转借、转让房屋租赁登记备案证明的应承担的责任。由房屋租赁主管部门处以100元以上1000元以下的罚款；租赁房屋用于生产经营的，处以1000元以上5000元以下的罚款。

二十四、房屋租赁合同履行期间发生纠纷处理办法。出租人、承租人、房地产经纪机构及相邻业主在房屋租赁活动中发生纠纷的，应当协商解决；协商不成的，可以向房屋租赁登记备案部门申请调解，或者向人民法院提起诉讼。

二十五、办理房屋租赁登记备案的好处。一是从个人利益方面保障双方的合法利益不受损害；具有政府公示的公信力，是对抗第三人的法律依据；双方发生纠纷时，是依法裁定的法律依据；是承租人具有优先购买权的主要的、唯一的依据；可以有效保护房屋产权共有人的权利不受损害；可以有效保护房屋抵押权人的利益不受损害。河南省政府《关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》、驻马店市政府《意见》均规定：“非本地户籍承租人办理房屋租赁登记备案后可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。”符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权利。

二是从社会利益方面可以有效对房屋租赁市场进行管理，有利于阻止和打击地下黑市场等非法租赁行为；可以加强对流动人口的管理，消除犯罪隐患，有利于社会稳定；可以及时了解社会经济状况，有利于政府对社会经济发展的监测和决策；可以避免国家税费流失，有利于增加国家的财政收入。