京住宅平均成交总价达510万

    “北京房地产市场正全面趋向改善化和高端化的局面。机构统计数据显示，截至6月下旬，北京商品房住宅的供需比达1:2，今年平均单套住宅成交均价高达510万元，相比去年同期上涨幅度达到了34%，创下历史新高。与此同时，市场成交均价也首次突破3万元/平方米，在今年的商品房成交榜单上，3万元/平方米以下项目更是凤毛麟角。

    新房全面高端化

    据中原地产研究部统计数据显示，截至6月20日，累计签约商品房住宅22095套，而供应量只有11062套，供需比高达1:2。2016年平均单套住宅成交均价高达510万元，相比2015年上涨幅度达到了34%。

    从成交比例看，单套总价在1000万元以上的高端住宅，成交占比高达11.1%，而在2015年这一比例仅为5.8%。

    整体来看，北京住宅已经进入了高端年，市场成交均价也明显上涨，2016年至今成交均价达34519元/平方米，这也是北京首次成交均价突破3万元/平方米的年度。

    从占据销冠榜单的项目数量看，也基本全面呈现豪宅化。

    目前北京2016年成交榜单的项目看，排在前15名的项目，签约均价在3万元/平方米以下的只有一个项目，而签约均价在4万元/平方米以上的多达13个。均价在6万元/平方米以上的高端项目更是达到了6个。

    同时，从平均单套成交面积来看，2016年前5个多月平均单套成交套型面积高达147.7平方米，而在之前一年仅为127.9平米左右，商品房市场已经进入改善为主阶段。

    土地稀缺是源头

    可以说，北京商品房住宅土地供应稀缺，是商品房高端化的源头。

    据中原地产统计，2013年至2015年，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平方米。剔除配建中1350万平方米为住宅，且其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房，实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。

    折算成为商品房住宅只有约4.5万套左右，“这只够北京历史成交最差的一年消化”，中原地产首席分析师张大伟分析认为，按照目前市场供应比例计算，这些土地大部分将建设成为中高端物业，以获得足够的市场溢价和利润率。

    从未来供应看，张大伟认为，北京已经进入城市化末期，供应量将很难有明显增加，虽然政策增加了7090土地供应，但从今年市场来看，供需结构紧张的形势仍然很难改变。

    “过度的需求让北京土地越来越成为稀缺之物，过高的拿地成本，也让房价水涨船高”，领秀·翡翠山营销总监焦广艳近日告诉记者，北京特殊的城市定位，让其客群辐射全国甚至全世界，越来越强大的购买力，也注定了北京全面豪宅将成为未来的一种常态，新房市场基本上成为各路豪宅争相比拼的竞技场。

    库存持续下降

    持续下降的库存，是住宅市场全面高端化不得不提的一个重要指标。

    截至今年5月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24879万平方米，环比减少0.9%，同比减少4.6%。2015年下半年开始，全国35个城市库存总体呈现下滑态势，到了2016年1-3月继续出现下滑。到了4月，随着房企推盘节奏的加快，库存规模略有上升，但5月库存走势再次下滑。

    “一线城市在今年1-3月库存保持环比和同比双双下滑的态势，4月环比出现了正增长，这和成交萎缩、推盘节奏加快有关系”，易居研究院智库中心研究总监严跃进说，而到了5月，继续出现环比和同比的下滑。从总体上看，一线城市后续补库存的迫切程度依然是比较大的。

    此外，一线城市已连续17个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。同时，新房市场的去库存周期较小，相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。

    第一太平戴维斯认为，因近期住宅成交表现良好，一线城市待售库存已经接近最低水平。

    张大伟认为，6月中上旬，北京二手房住宅成交量明显下调，截至日前成交仅6134套，环比跌幅高达56.8%，不仅仅是成交量下调，目前看，二手房的溢价空间在明显增加。单套平均成交面积也刷新了最近一年最低，平均单套成交面积为90.2平米，相比之前几个月均有下调。整体看，房地产本轮小周期已经进行到末端。未来的地王入市压力山大。从北京房地产市场的小周期看，增速上行阶段结束在即，若无再度降准，则已经结束。预判下半年到2017年进入调整期。(记者潘秀林 制图吴尚楠)