业主因何可向物业索赔？

□周刊记者  胡江涛 文/图

住房与市民生活密不可分，与住房有密切联系的物业服务也备受人们的关注。

入住小区成为业主后，难免要和物业公司打交道。在和物业公司接触的过程中，一些业主认为物业公司服务不到位，拒绝交费。业主的财物丢失，物业公司不赔偿，导致纠纷发生。

其实，这些大都是老生常谈的问题。但是，部分物业公司和业主依然弄不清楚各自的责任和义务，从而导致矛盾发生。

本期，记者就和读者们谈一谈，业主在哪些情况下可以向物业公司索赔。

市区一小区，业主的车辆缺少看管。

业主被判少交物业费

刘先生在我市的一家物业公司工作，由于该公司服务的小区有不少业主不交物业费，导致公司运行困难。

刘先生所在的物业公司将不按时交物业费的业主告上法庭。法院认为，以“谁主张，谁举证”的举证规则，业主应就物业服务质量不到位的事实进行举证。如果业主找不到证据，那么就应该按时交物业费。

少数业主不交物业费，却仍然享受和其他业主相同的服务，结果造成物业服务费用不足和物业管理不到位，影响物业管理的正常运作，无论从法律还是道德层面上来说，都是不应该的。

那么，业主该如何举证，证明物业公司服务不到位呢？

前不久，北京市丰台区欣园小区的4名业主认为物业公司的服务质量太差而拒交物业费。事后，他们被物业公司起诉至法院。

庭审时，4名业主向法院提供了照片和小区物业管理满意度调查问卷，用以证明物业服务未达标。

丰台区人民法院认为，业主享受了物业公司提供的服务，应支付物业费。但根据业主提供的照片及物业管理满意度调查问卷，可以认定该小区物业公司提供的服务不到位，所以对物业公司诉求的物业费扣减30%，几名业主只需向物 业公司支付70%的物业费即可。

装修造成的损失谁承担

近日，市民吴先生向本报咨询：楼上住户在装修时，卫生间下水管渗漏，使他家的屋顶出现问题。楼上住户和物业公司是否应承担责任？

河南筑梦律师事务所主任何银富说，相关法律规定，禁止擅自改变房屋及配套设施的用途、结构，包括改变水管、地漏、便器位置，增设卫浴设施等。因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏，装修人应当负责修复和赔偿。属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自改拆燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

至于吴先生该向谁索赔，要看是楼上业主的责任还是装修人员的责任。

《物业管理条例》规定，对物业管理服务区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。如果物业公司没有将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主，那么物业公司应当承担相应的责任。

业主财物被盗  物业公司赔偿

上蔡县曾经发生过这样一个案例。业主王先生的轿车在小区内丢失，王先生将物业公司告上法庭。最后，法院判决物业公司赔偿王先生86377元。

王先生的父亲在上蔡县购买了一套商品房，并按时交纳物业管理费。

2013年1月23日，王先生发现自己停放在小区里的轿车不见了。

王先生将物业公司告上法庭，要求小区物业公司赔偿损失11万元，并承担诉讼费用。

在法庭上，物业公司认为公司管理制度健全，不应承担赔偿责任，且车辆丢失尚未破案，双方签订的服务合同也没有车辆保管的义务，所以不应对丢失车辆承担责任。

上蔡县人民法院认为，王先生和物业公司之间签订的物业服务合同为有效合同，双方应按协议履行义务。因物业服务合同中该小区内物业管理服务内容包括门岗值班、物业管理区域内巡视、公共监管、同时协助公安部门做好管理区域内的安全防范工作等，所以小区物业公司应当提供符合约定的安全防范服务。但是，小区物业公司在路灯公用安全防范设施出现故障后，未能及时维修。公安机关提供的材料证明，物业公司对出入小区的车辆未进行严格登记管理，小区内保安巡逻不及时，对小区内车辆管理、安全、防范、协助管理公共秩序等方面有瑕疵，违反了双方服务协议的约定。

上蔡县人民法院根据《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，综合各方面因素，判决小区物业公司承担50%的责任，即小区物业公司赔偿王先生86377元。

小区物业公司不服判决，提起上述。驻马店市中级人民法院经过审理后，驳回上诉，维持原判。

看来，王先生之所以能获得法律支持，原因就在于他有证据证明物业公司确实存在违约行为。