租期未到 新房主无权撵人？

 租期未到 新房主无权撵人？

律师:不能否认原租赁关系的存在

□周刊记者  胡江涛  侯岱君 

案例1：

买的房子里住着别人

市民陈先生在市区为父母选购了一套二手房，当买卖双方签订协议，并办理完过户手续后，陈先生却发现有人在房子里居住。

经询问，陈先生得知，原房东在房屋过户之前，把房子租赁给了他人，租期还有7个多月。

陈先生以自己购买了房屋，拥有所有权为由，要求租房人搬离。租房人认为，他交纳了房屋租赁费用，有权居住，让陈先生找原房东解决问题。陈先生随即联系原房东，但原房东不愿与陈先生见面。

无奈，陈先生联系上律师。律师说，如果承租人和原房东签订了正规协议，签协议日期在房屋过户手续办理完毕之前，那么，陈先生无权赶走租房人。律师让陈先生和原房东继续交涉。

案例2：

交完款却不能入住

赵女士向市民王先生购买了一套商品房，双方签订了购房合同。但在签订合同时，赵女士得知王先生已将房屋租给了他人。

王先生口头承诺，承租人可以随时搬走，赵女士无需担心。

粗心的赵女士没有咨询相关人士，就向王先生支付了购房款，双方办理了房屋过户手续。之后，她一再催促王先生交房，可是王先生不予理会。

承租人表示，她与原房主签了1年的房屋租赁合同，租约不到期，她不会搬走。

目前，赵女士准备起诉至法院，要求王先生按照合同约定支付违约金，并要求承租人尽快腾出房子。

分析：

不能否认原租赁关系的存在

上述两个案例，都是当事人不懂“买卖不破租赁”这个专业术语造成的。

“在合同约定的交房时间内，如果承租人的租期未满，那么你无权要求承租人搬离。”河南筑梦律师事务所主任何银富说，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

最高人民法院《关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”

何银富说，“买卖不破租赁”原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响。买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁物。如果租赁合同无效或已经终止，则买方可以要求承租人迁出，并追究其占用房屋的责任。